나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52408 [1] 전라남도 순천시 덕암동 225-10 삼풍백합아파트 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 덕암동 소재 '순천역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지로의 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽: 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 남측으로 접한 포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 순천지원 2025타경52408 (1)

소재지: 전라남도 순천시 덕암동 225-10 삼풍백합아파트 2층 201호

용도: 아파트

토지 면적: 34.70㎡ (약 10.50 평)

토지 지분: 6.308096399999999㎡ (약 1.91 평)

건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13 평) - 전용면적

건물 지분: 10.897091999999999㎡ (약 3.30 평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 감정평가 요약

감정가: 16,500,000원

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제2층 제201호

건물 마감: 외벽: 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호

이용 상태: 아파트로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역), 중점경관관리구역

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 물건은 전라남도 순천시 덕암동에 소재하며, 순천역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황:

본 단지로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 서측 및 남측으로 접한 포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 순천역이 인근에 있어 철도 교통 이용도 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1993-03-15

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

등기구분: 갑1

접수일자: 1993-03-02

권리종류: 소유권 이전

권리자: 오영묵

등기구분: 갑2

접수일자: 2023-04-24

권리종류: 소유권 이전

권리자: 차복례

비고: 협의분할에 의한 상속

등기구분: 갑3

접수일자: 2025-11-19

권리종류: 소유권 일부 이전

권리자: 오정아

비고: 사해행위 취소

등기구분: 갑4

접수일자: 2025-12-08

권리종류: 3번 오정아 지분 강제 경매

권리자: 주식회사 한빛자산관리대부

권리금액: 41,134,605원

말소: 말소 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건 명세서 상 특이사항으로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 덕암동은 순천역 인근 지역으로, 전통 시장(순천역전시장) 및 대형 마트(이마트 순천점) 등이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 영화관(메가박스 순천점) 등 문화 시설도 접근 가능합니다. 다만, 물건 자체의 밀집된 상업 지역보다는 주거 및 근린생활시설이 혼합된 형태의 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 순천역이 인근에 있어 광역 교통망 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 이마트 순천점, 순천역전시장 등 쇼핑 시설 이용이 용이합니다. 식당 등 일반적인 생활 편의 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

* 교육: 주변 학교 정보는 제공된 자료에 없습니다.

* 의료: 순천 시내 병원 및 의원 접근이 가능합니다.

* 자연/환경: 순천만 국가정원 등 지역 명소와의 접근성은 있으나, 직접적인 조망 등은 아파트 위치에 따라 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물의 지분으로 매각되므로, 단독으로 소유권을 행사하거나 처분하는 데 제약이 있을 수 있습니다. 공유자와의 협의 및 관리가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자의 우선매수권 신고가 있으며, 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권 행사 시 1회로 제한됩니다. 또한, 우선매수권 행사 후 매수 보증금 미납 시 다음 매각기일에는 행사할 수 없다는 제한이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인(차복례)이 존재하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 0원이라도 임차인의 점유 및 권리 관계는 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역 내에 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과, 본 물건지(덕암동 225-10) 바로 인근에 위치한 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 순천시 전반적으로 폐기물처리시설 건립 등에 대한 주민 반대 의견이 존재하며, 이는 지역 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천역 인근에 위치한 아파트 지분 경매 물건으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 지분 매각이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점, 그리고 공유자 우선매수권 행사 등의 복합적인 권리 관계가 얽혀 있어 취득 및 활용에 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 지분 매각의 특성상 공유자와의 원만한 관계 형성과 향후 명도 및 재산권 행사 방안에 대한 면밀한 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 순천역 인근의 입지: 역세권 아파트의 기본적인 가치와 더불어 순천시의 교통 중심지라는 이점이 있습니다.

* 낮은 감정가: 상대적으로 낮은 감정가로 진입이 가능할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 순천시의 도시 발전 계획에 따른 수혜 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 조사가 필요합니다.

* 최근 3~6개월간 동일 또는 유사 면적 아파트의 실거래가 및 현재 호가 정보

* 본 물건과 유사한 권리 분석(지분매각, 임차인 유무 등)을 가진 물건의 실제 낙찰가 사례

* 감정평가액 대비 본 물건의 시장 가치 재평가

* 공유 지분 매수 시 발생할 수 있는 명도 및 관리 비용 등 제반 비용 고려

위에서 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 따라서, 현장 조사 및 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 실질적인 가치를 판단한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.