나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52388 [1] 전라남도 여수시 소라면 덕양리 996 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 '통천마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 공장 등으로 이용중임.

교통상황

본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

1) : 유사 장방형으로 창고 및 사무실 건부지로 이용중임. 3) : 유사 장방형으로 도로임. 4) : 유사 삼각형으로 묘지 및 잡종지임. 5) : 자루형으로 잡종지임.

인접 도로상태

1) : 북서측으로 진입로에 접함. 3) : 도로임. 4) : 맹지임. 5) : 북측으로 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임.

제시목록 외의 물건

1) : 이동가능한 휴게소 및 화장실 건물 소재함. 4) : 분묘(평장) 약 3기 소재함. 5) : 관정 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감. 내벽 : 판넬, 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

1층 : 창고. 2층 : 사무실.

설비내역

위생 및 급수설비 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황 창고 및 사무실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 4. 5. 여수시 소라면 덕양리 996-2, 996-3 토지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 목록 4. 토지 지상에 분묘 3기 소재하고 최저매각가격은 분묘에 의해 소유권 행사를 제한받는 경우의 가격임, 목록 5. 토지 지상에 관정 포함, 본건 진입로 1000-1, 1000, 994-3 번지 타인소유로 사용권원 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52388 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 소라면 덕양리 996

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,040,086,000원

* 토지면적: 2215.00㎡ (약 670.79 평)

* 건물면적: 371.00㎡ (약 112.23 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동광양농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 '통천마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 이용 중임.

* 교통상황: 본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 목록 1 토지는 북서측으로 진입로에 접하며, 목록 3 토지는 도로임. 다만, 목록 4 토지는 맹지이며, 목록 5 토지는 북측으로 진입로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있음.

* 진입로: 본건의 진입로로 이용되는 1000-1, 1000, 994-3 번지 토지는 타인 소유이므로 사용권원 확인이 필요함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 28일 접수된 동광양농업협동조합의 근저당권 (을20)이 말소기준권리로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권이 있음. 목록 4 토지 상에 분묘 3기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여지가 있음.

* 임차인 현황:

* 주식회사덕산: 보증금 0원, 차임 월 300,000원, 2018년 5월 23일 전입/사업자등록, 대항력 있음.

* 주식회사성일: 보증금 5,000,000원, 차임 월 500,000원, 2018년 5월 23일 전입/사업자등록, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 총채권액: 등기부채권 총액은 1,129,344,000원임.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 여수시 소라면 덕양리는 주택, 농경지, 공장이 혼재된 지역으로, 소규모 시장(덕양시장)이 존재하며 지역 주민들을 위한 편의시설이 일부 갖추어져 있음.

* 지역 특성: 근린시설 용도를 고려할 때, 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점, 서비스 업종 등의 활용 가능성이 있으며, 농경지와 공장이 인접하여 산업적 활용 가능성도 배제할 수 없음.

5. 생활정보

* 편의시설: 소라면 소재지로, 덕양시장이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 보임. 여수시 소라면 종합사회복지관, 소라초등학교 등이 위치하고 있어 주민 생활 편의 시설을 갖추고 있음.

* 주변 시설: 인근 지역에는 주택, 농경지, 공장 등이 산재해 있으며, 일부 관광지(예: 여수 유월드 루지 테마파크)가 존재함.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 조사 결과, 본건 부동산 자체 또는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 일부 관광지의 경우 과잉 관광으로 인한 주민 불편(주차 문제 등)이 언급된 사례가 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 4번(덕양리 996-2) 및 5번(덕양리 996-3) 토지는 농지에 해당하므로, 매각기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 함. 미제출 시 매각 불허가 및 매수보증금 몰수될 수 있음.

* 분묘기지권: 목록 4번 토지 지상에 분묘 3기가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 소유권 행사에 제한이 따를 수 있으며, 이는 최저매각가격 산정에 반영되었음. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이 20년간 평온, 공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우 시효로 취득될 수 있음.

* 진입로 사용권원 확인 필요: 본건으로 접근하는 주요 진입로(1000-1, 1000, 994-3 번지)가 타인 소유 토지이므로, 해당 토지 소유자와의 사용권원(임대차, 지상권 등)을 명확히 확인해야 함. 사용 권한 미확보 시 통행에 제약이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 두 임차인 모두 대항력이 있으며, 주식회사덕산은 보증금이 0원이지만 대항력이 존재하여 주의가 필요함. 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 보증금을 인수해야 하므로, 실제 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악해야 함.

* 건물 현황 불일치: 공부상으로는 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나, 현황은 창고 및 사무실로 이용 중임. 용도변경 등 행정절차 및 관련 규정을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 소라면 덕양리에 위치한 근린시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 감정가는 10억원대이나, 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원 포함)이 존재하며, 분묘 3기 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 타인 소유 진입로 사용권원 확인 필요성, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무 등 명확한 리스크 요인을 다수 포함하고 있음. 건물 용도와 현황의 불일치 또한 고려해야 할 사항임. 이러한 제반 사항들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 권리 관계 및 실질적인 인수 비용을 정확히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 지역 잠재력: 여수시 소라면은 최근 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 신규 아파트 단지 조성 등 도시화 추세가 나타나고 있으며, 바지락 및 꼬막 양식업 등 지역 특화 산업 또한 존재함.

* 활용 방안: 근린시설 용도와 현황(창고, 사무실)을 고려하여, 지역 내 수요에 맞는 임대 사업 또는 상업 시설로의 활용 가능성을 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 추정되며, 특히 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 임차인 관련 금전적 부담은 합계 0원으로 계산됨. 그러나 분묘기지권의 잠재적 가치 하락 요인, 진입로 사용권원 미확보 시 발생할 수 있는 비용, 농지취득자격증명 미비로 인한 매각 불허 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 관련 법규 검토 등을 통한 상세한 권리 분석 및 실질적인 인수 비용 산출이 필수적임. 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 산정하기 어려우므로, 추가적인 전문가 컨설팅을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.