나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34431 [1] 광주광역시 남구 방림동 57-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 중소규모상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 사다리형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(2,5,7,12)는 세장형 평지로 도로(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(6)은 사다리형 완경사로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(13)은 자루형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,13)은 세로(불)입니다. 기호(2,5,7,12)는 도로입니다. 기호(6)은 중로한면입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(2)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(3)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(5)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(6)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(7)은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(12)는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 중로3류(폭 12m~15m)(21.4.8. 변경21.5.14. 실효고시(변경))(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(13)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(9-다)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(10-라)는 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 기존부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 증축부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-바)는 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다. 기호(11-사)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다.

이용상태

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분)은 단독주택입니다. 기호(11-바)는 변소입니다. 기호(11-사)는 창고입니다.

설비내역

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분) 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 기호(11-마)는 1개동 건물이나 현황 기존부분과 증축부분이 각각 개별의 동으로 소재하고 있습니다. 귀 제시목록 상 지붕이 기호(10-라)는 "와즙", 기호(11-바)는 "스라브지붕" 이나 현황 기호(10-라)는 "강판지붕", 기호(11-바)는 "슬레이트지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- '남주지역주택조함'에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단 된 상태임
- '공가'상태임
- 목록11번 부속건물 변소는 공부상 "스라브지붕"이나 현황 "슬레이트지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경34431 (1) 사건 번호의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 남구 방림동 57-11이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 659,987,340원입니다.

토지 면적은 255.00㎡ (약 77.15평)이며, 건물 면적은 186.65㎡ (약 56.47평)입니다.

건물 제시외 면적은 36.00㎡ (약 10.89평)입니다.

본 물건은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 임OO입니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지 및 중소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근까지 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 일부 필지는 세로(불)에 접하고, 일부 필지는 도로, 일부 필지는 중로한면에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(600,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

본건 경매 사건(채권자: 임OO, 2025년 12월 10일 접수) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 대상입니다.

이 외 다수의 가압류 채권이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 소멸됩니다.

토지 등기부채권 총액은 1,221,672,700원이며, 건물 등기부채권 총액은 862,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지와 중소규모 상가가 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 방림터널이 있어 지역 내 교통 흐름의 일부를 담당하고 있습니다.

제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 또는 계획적 관리가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

주변에 아파트 단지와 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

현재까지 검색된 주변 환경 정보에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '남주지역주택조합'에 포함된 토지로서 현재 공사가 중단된 상태라는 점입니다. 이로 인해 건축물의 노후화, 안전 문제 발생 가능성 및 재개발/정상화까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

본 물건은 현재 '공가' 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

목록 11번 부속건물의 경우, 공부상 지붕 재질과 현황 지붕 재질에 차이가 있습니다. 또한, 일부 건물(기호 10-라, 11-바) 역시 공부와 현황 지붕 재질에 차이가 존재합니다. 이러한 차이는 추후 건축물대장 정리 등에서 이슈가 될 수 있습니다.

건물 제시외 면적 36.00㎡가 포함되어 일괄 매각되므로, 관련 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 방림동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 6억 5998만 7340원입니다.

토지 면적은 255㎡, 건물 면적은 186.65㎡이며, 제시외 건물 포함 일괄 매각됩니다.

가장 큰 특징은 '남주지역주택조합' 사업 부지에 포함되어 있어 현재 공사가 중단되었고, 공가 상태라는 점입니다. 이는 물건 가치와 활용성에 중대한 영향을 미칩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능하지만, 임차인 현황이 미상인 점은 주의해야 합니다.

입지적으로는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통입니다.

공사 중단 상태와 공가 상태로 인해 즉각적인 수익 창출은 어렵지만, 향후 사업 정상화 또는 재개발 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

공사 중단이라는 큰 리스크를 안고 있지만, 이는 역으로 낮은 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

추후 지역주택조합 사업의 정상화 또는 신규 개발 계획 수립 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 도시 계획 변경에 따른 수혜를 고려해볼 수 있습니다.

현 감정가는 6억 5998만 7340원으로, 공사 중단 상태를 고려하여 적정 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 본건과 같은 단독주택이 아닌 연립, 다세대, 빌라(프레시드빌, 성진 등)의 정보이며, 거래 시점(2026년 4월)의 가격대(5,000만원~1억 4,000만원)는 본건의 감정가(6억 5998만 7340원)와 비교했을 때 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 특히, 프레시드빌은 비교적 신축(2015-2016년식)이나, 성진은 건축 연도가 오래된(1980년식) 물건입니다.

본 물건은 단독주택이며, 현재 공사 중단 상태라는 점이 시세 산정에 가장 큰 영향을 미칩니다. 이러한 상태의 부동산은 정상적인 시장 거래가 어려워 정확한 시세 파악이 쉽지 않습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건의 경우 공사 중단 상태이므로 이를 훨씬 하회하는 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다.

* 인근 지역의 유사한 상태(공사 중단, 공가)의 단독주택 또는 재개발 예정 부지 실거래가 조사

* '남주지역주택조합' 사업의 현재 진행 상황 및 정상화 가능성, 예상 소요 비용 등에 대한 면밀한 조사

* 추후 건축 완료 시 예상 가치 및 재개발 시 예상 가치 평가

* 건축물의 현재 상태(안전 진단 결과 등)에 따른 보수 비용 추산

상기 정보 부족으로 인해 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 감정가 6억 5998만 7340원을 기준으로, 잠재적 리스크와 정상화 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.