나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32006 [1] 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 507-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 완주군 구이면 계곡리 소재 항가리 소재 「전주예술고등학교」 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전원주택용지가 조성되어 있으며 주변으로는 학교, 아쿠아파크, 농경지 등으로 형성된 외곽 지대로서 주변환경은 대체로 한산합니다.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 가능하나, 완주군 구이면 외곽으로 일반적인 대중교통사정은 대체로 양호치 못합니다.

형태 및 이용상태

기호1)은 사다리형의 토지로서 지반은 평탄하게 조성된 나지이고, 기호2)는 부정형의 토지로서 기호1)의 남측 일부에 접하고 있는 일부 나지 및 일부 경사면 등입니다.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 포장된 도로에 접하나 상당한 고저차로 인해 직접 출입이 곤란하고, 서측에 접한 폭 4~5미터의 포장된 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 대부분이 계획관리지역, 남측 일부가 미미하게 농림지역이며, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종 제한) (절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,공익용산지(보전산지),준보전산지<산지관리법>입니다. 기호2) : 대부분이 농림지역, 서측 일부가 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종 제한)(절대금지지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공익용산지(보전산지), 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 토지는 건축허가을 득하여 착공한 것으로 완주군청(건축허가 담당자)으로부터 확인하였습니다. (감정평가액의 산출근거 및 결정의견란Ⅰ.6항 참조바람.)

물건 비고

1.일괄매각
1.건축허가를 득한 후 착공한 것으로 완주군청(건축허가 담당자)으로부터 확인하였으나 감정조사 당시' 나지상태'임[감정평가서 p2 참고]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32006 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 507-4

용도: 임야

감정가: 733,352,000원

토지면적: 1900.00㎡ (약 574.7평)

토지지분: 1900㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건명세서 요약

특이사항: 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각

2. 건축허가를 득한 후 착공한 것으로 완주군청으로부터 확인하였으나, 감정조사 당시 나지상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 소재 '전주예술고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 전원주택 용지가 조성되어 있으며, 학교, 아쿠아파크, 농경지 등으로 형성된 외곽 지대입니다.

주변 환경은 대체로 한산한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 완주군 구이면 외곽 지역 특성상 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호하지 못한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측 및 동측으로 포장된 도로에 접하나, 상당한 고저차로 인해 직접 출입이 곤란합니다.

서측에 접한 폭 4~5미터의 포장된 도로를 통하여 출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1) 토지: 대부분 계획관리지역, 남측 일부 농림지역. 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한, 절대금지지역), 접도구역, 공익용산지(보전산지), 준보전산지.

기호2) 토지: 대부분 농림지역, 서측 일부 계획관리지역. 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한, 절대금지지역), 접도구역, 공익용산지(보전산지), 준보전산지.

2.5. 혐오시설 정보

검색 결과, 완주군 일대(특히 봉동읍, 상관면 등)에서 폐기물 소각장 및 관련 시설 설치에 대한 주민 반대 및 행정 논의가 지속적으로 발생하고 있습니다.

다만, 본건 토지(구이면 항가리)의 직접적인 주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

*1991-11-21: 소유권이전 (김재경 외 1명)

*2017-03-09: 1번 김재경 지분 전부 이전 (이중환 외 1명)

*2017-03-09: 1번 김재련 지분 전부 이전 (이중환 외 1명)

*2017-11-29: 2번 심옥련 지분 전부, 3번 심옥련 지분 전부 이전 (이중환) - 공유물 분할

*2019-09-09: 근저당권 설정 (전평신용협동조합, 금403,000,000원) - 말소기준권리

*2019-09-09: 지상권 설정 (전평신용협동조합) - 말소

*2020-04-06: 근저당권 설정 (김정국, 금120,000,000원) - 말소

*2025-03-24: 압류 (완주군) - 말소

*2025-12-11: 강제경매 개시결정 (채권자: 김길수) - 말소

총 등기부채권액: 523,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (물건명세서 참고사항)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 임야로, 일반적인 상권 분석보다는 토지의 잠재적 개발 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

주변이 전원주택 용지로 조성되어 있는 점을 고려할 때, 지역 개발 동향 및 토지 이용 규제 완화 여부가 중요합니다.

농림지역 및 관리지역이 혼재되어 있어, 개발 가능 용도를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

주변에 전주예술고등학교, 아쿠아파크 등이 있으나, 대중교통 접근성이 낮은 외곽 지역으로 주거 환경은 한산합니다.

전원생활이나 자연환경을 선호하는 수요층에게는 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*토지 이용 제한: 계획관리, 농림지역이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 개발에 제약이 따르는 구역이 포함되어 있습니다.

*접근성: 도로에 접해있으나 고저차로 인한 출입 곤란 및 폭 4~5미터 도로에 의존하는 점은 잠재적 문제입니다.

*건축 허가 관련: 건축 허가를 득하고 착공했으나 감정 시 나지 상태라는 점은, 허가 조건 이행 여부 또는 사업 진행상의 문제점을 시사할 수 있습니다. 완주군청 건축허가 담당자로부터 확인된 내용이지만, 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

*완주군 혐오시설 관련 이슈: 완주군 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치 관련 논란이 지속되고 있어, 향후 지역 개발 및 환경 인식에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 완주군 구이면 항가리에 위치한 임야입니다.

토지 자체는 건축허가를 득한 이력이 있으나 현재는 나지 상태이며, 주변은 전원주택 단지와 농경지, 학교 등이 혼재된 한산한 외곽 지역입니다.

교통 및 도로 접근성에 일부 제한이 있으며, 토지 이용 계획상 다양한 용도 지역 및 행위 제한이 존재합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 확인되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 건축 허가 이력과 나지 상태의 차이, 그리고 완주군 내 혐오시설 관련 이슈들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

*전원주택 단지 인근: 전원주택 단지가 조성되고 있는 지역에 인접하여, 향후 관련 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

*건축 허가 이력: 과거 건축 허가를 득한 이력이 있어, 인허가 절차 진행 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

*토지 활용 잠재력: 계획관리지역의 포함으로 인해, 법규 내에서 일정 수준의 개발이 가능한 토지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 733,352,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 주변 시세, 낙찰가율, 명도 비용, 명도 저항, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

입찰 보증금 외 인수할 보증금은 없으므로, 감정가 대비 희망하는 수익률과 예상되는 명도 비용 등을 고려하여 본인의 전략에 맞춰 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.