나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22327 [1] 경상남도 통영시 욕지면 동항리 834-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 욕지면 동항리에 소재하는 '욕지초등학교'의 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 면소재지 내 농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하나 도서지역 내에 위치하고 있어 제반 대중교통 이용상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

북등측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 노면 대비 다소 저지 상태이며 주거용 건부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 고저차가 존재하는 노폭 약 3미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계회관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(욕지초등학교, 욕지초병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(욕지초등학교, 욕지초병설유치원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(2024-07-02).

제시목록 외의 물건

제시 외 건물 2개동, 제시 외 물건 1개 동 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 2개 동과 제시 외 물건 1개 동이 소재하여 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법 및 거래사 례비교법으로 평가함. 제시 외 건물 등으로 인하여 제한받는 토지의 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 2) 본 건 토지 중 일부를 타인이 점용 중이며, 본 건은 인접지(832-6대, 1357-1도) 일부를 점용 중이니 참고 바람. 타인 점유로 인하여 제한받는 토지의 가액은 ‘토지·건물 감정 평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 3) 본 건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고 려하여 평가함. 4) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여, 지적 경계 등의 정확한 확인을 위하 여 전문적인 지적 측량이 필요한 점 유의 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-1), 1-2) 공히 블록조 슬레이트 위 칼라강판지붕 단층 건물(사용승인: 1973.)로서, ① 기호 1-1): 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: 목재 및 알루미늄 창호임. ② 기호 1-2): 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: 목재 창호임.

이용상태

① 기호 1-1): 주택(방2, 마루, 주방, 다용도실, 창고 등)으로 이용 중임. ② 기호 1-2): 창고로 이용 중임.

설비내역

기호 1-1): 제반 위생·급배수 설비, 유류 난방설비 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

본 건 건물의 의뢰목록상의 구조는 '블록조 슬레이트지붕' 이나 현황 '블록조 슬레이트 위 칼라강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠㉡) 매각 포함.
-제시외 물건(감정서상㉢) 매각 제외.
-[목록1] 공부상 '블록조 스레트지붕'이나 현황 '슬레이트 위 칼라강판지붕'임.
-[목록2] 일부를 타인이 점용중이며 이를 감안한 가격임. 본건(제시외 건물㉡)은 인접지(832-6 대, 1357-1 도) 일부를 점용중임. 지상 수목 및 구축물 등은 토지 평가시 고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22327 (1)

소재지: 경상남도 통영시 욕지면 동항리 834-2

용도: 단독주택

감정가: 58,649,350원

토지면적: 281.00㎡ (약 85평)

토지지분: 281㎡ (약 85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.73㎡ (약 21평)

건물지분: 69.73㎡ (약 21평)

건물 제시외면적: 19.70㎡ (약 6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 욕OOO

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡) 매각 포함.

* 제시외 물건(감정서상 ㉢) 매각 제외.

* 공부상 '블록조 스레트지붕'이나 현황 '슬레이트 위 칼라강판지붕'임.

* 일부를 타인이 점용 중이며 이를 감안한 가격임. 본건(제시외 건물 ㉡)은 인접지(832-6 대, 1357-1 도) 일부를 점용 중임. 지상 수목 및 구축물 등은 토지 평가 시 고려하여 평가함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 통영시 욕지면 동항리에 소재하며, '욕지초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성된 면소재지 내 농촌지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 도서지역 내에 위치하여 제반 대중교통 이용상황은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로가 소재하나, 고저차가 존재합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 주변에 욕지초등학교 연화분교와 욕지초등학교가 있으며, 섬 지역의 특성상 편의시설은 면소재지 내 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 2016-07-08, 근저당권, 욕지수산업협동조합, 26,000,000원.

* 등기부채권 총액: 124,783,356원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 권리 관계 요약:

* 토지 등기부상 갑구에는 소유권이전(이명엽, 박옥남, 박옥자) 기록이 있습니다.

* 토지 등기부상 을구에는 근저당권(말소기준), 지상권설정(말소), 가압류(주식회사케이비국민카드, 농림수산업자신용보증기금관리기관, 모두 말소), 임의경매(욕지수산업협동조합, 말소) 등이 설정되었으나, 모두 말소되었습니다.

* 결론: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 면소재지 내 농촌지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 기타 시설이 혼재된 지역입니다.

* 상권은 활발하지 않으며, 주로 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 제공된 정보에 주변 연립, 다세대, 빌라 등 부동산의 매매/임대 정보가 없어 구체적인 시세 분석 및 상권 형성에 대한 추가적인 분석이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 욕지초등학교와 인접하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 면소재지 내 근린생활시설이 일부 존재하나, 섬 지역 특성상 대규모 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다. 차량을 이용하여 통영 시내로 이동 시 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 도서 지역 특성상 대중교통 이용 및 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 점유 문제: 본건 토지 일부를 타인이 점유하고 있으며, 제시외 건물(㉡) 또한 인접지를 점용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 명확한 현장 조사가 필요합니다.

* 건물 노후: 건물의 사용승인일이 1973년으로, 상당한 노후가 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 지붕의 공부상 현황과 실제 현황에 차이가 있어, 추후 유지보수 시 참고가 필요합니다.

* 도서 지역 접근성: 섬이라는 지리적 특성상 육지와의 접근성이 제한적이며, 기상 상황에 따라 여객선 운항에 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 통영시 욕지면 동항리에 위치한 단독주택으로, 욕지초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 토지 일부의 타인 점유 문제, 건물의 노후, 도서 지역의 접근성 제한 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 특히 토지 점유 관련 문제는 명확한 현장 확인과 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 소멸: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

* 교육 환경: 욕지초등학교와 인접하여 자녀가 있는 경우 교육 환경 측면에서 이점이 있습니다.

* 잠재적 가치: 토지 점유 관련 문제를 해결하고 효율적으로 토지를 활용할 경우, 지역 내에서 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 58,649,350원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변 부동산 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등 시세 관련 JSON 데이터가 없어 비교 분석이 불가능합니다.

또한, 임차인 현황상 보증금이 0원으로 파악되나 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지의 타인 점유, 건물의 노후, 도서 지역이라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.