나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1093 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 반월리 1826 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 진안군 진안읍 반월리 소재 '진안홍삼한방농공단지' 내에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 공업나지 등이 혼재하는 공장지대입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 북측 인근으로 새만금포항고속도로, 서측 인근으로 30번 국도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '공업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) (홍삼한방)(접합), 가축사육제한구역(절대금지구역(홍삼·한방·아토피케어특구))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 농공단지(2025-03-28) (진안 홍삼한방농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, - 외 벽 : 판넬 마감 등, - 내 벽 : 판넬 마감 등, - 창 호 : 샷시창호, 일련번호 2-2) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, - 외 벽 : 판넬 마감 등, - 내 벽 : 판넬 마감 등, - 창 호 : 샷시창호입니다. 제시외건물 ㉠) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, - 외 벽 : 판넬 마감 등, - 창 호 : 샷시창호입니다. 제시외건물 ㉡) 경량철골구조 단층입니다.

이용상태

- 일련번호 2-1 : 공장(작업장 등)으로 이용 중, - 일련번호 2-2 : 공장(사무실 등)으로 이용 중, - 제시외건물 ㉠ : 창고 등으로 이용 중, - 제시외건물 ㉡ : 창고로 이용 중입니다.

설비내역

- 일련번호 2-1, 2-2 : 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2-1) 건물의 부합물 및 종물로 제시외건물 ㉠, ㉡(후첨'건물개황도' 등 참조) 이 소재하며, 목측 등에 의해 대상면적 등을 간이측량하여 별도로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 2-1) 건물의 부합물 및 종물로 제시외건물 ㉠, ㉡(후첨'건물개황도' 등 참조) 이 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(㉠,㉡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경1093 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 진안군 진안읍 반월리 1826 (신주소: 전북특별자치도 진안군 홍삼한방로 21-51)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,061,790,400원

* 토지 면적: 5,503.80㎡ (약 1,665.0평)

* 건물 면적: 1,357.55㎡ (약 410.8평)

* 제시외 건물 면적: 296.00㎡ (약 89.5평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 하OOO (본 경매의 신청 채권자는 하나은행으로 추정됩니다.)

* 특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 제시외 건물(㉠,㉡) 포함 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전북특별자치도 진안군 진안읍 반월리 소재 '진안홍삼한방농공단지' 내에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 공업 나지 등이 혼재하는 공장지대입니다.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근으로 새만금포항고속도로, 서측 인근으로 30번 국도가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지구역), 배출시설설치제한지역, 농공단지(2025-03-28), 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-11-12

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 권리관계 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 퍼펙트솔루션주식회사 (대표 임 )

* 보증금: 3,500,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입/사업일자: 2022-08-01

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 법인 임차인이므로 계약 조건 및 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (상기 임차인들의 보증금 중 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.)

* 등기부 현황 요약

* 토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2023-05-03 하나은행 근저당권 (을10, 을9)

* 등기부채권 총액: 1,545,000,000원 (말소될 권리임)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 '진안홍삼한방농공단지' 내에 위치한 공장용지로서, 주변은 유사한 용도의 소규모 공장들과 나대지가 혼재된 산업단지 지역입니다.

* 상업 시설이나 주거 편의 시설보다는 산업 활동 중심의 입지 특성을 보입니다.

* 주요 간선도로(30번 국도, 새만금포항고속도로) 접근성이 양호하여 물류 이동에는 유리할 수 있습니다.

* 해당 지역은 일반적인 상권 분석보다는 산업단지 내 업종 연관성 및 수요 분석이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용지이므로, 전통적인 의미의 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 인근 지역의 편의 시설 정보는 제한적이며, 주로 진안읍 중심 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박희성(보증금/차임 0원) 및 퍼펙트솔루션주식회사(보증금/차임 350만원) 임차인이 존재합니다. 특히, 박희성 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 낙찰자는 명도 관련 법적 절차 진행 또는 임차인과의 협상을 통해 문제를 해결해야 합니다.

* 유동화 물건: '유동화 물건'이라는 특성은 거래 과정이나 권리관계에서 일반 물건과 다른 절차가 있을 수 있음을 시사합니다. 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 신규 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 ㉠, ㉡이 일괄 포함되어 매각되므로, 해당 건물들의 현황 및 관리 상태를 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 산업단지 환경을 고려할 때, 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 배출시설설치제한지역 지정 등 환경 관련 규제가 존재하므로, 관련 법규 준수 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 진안홍삼한방농공단지 내 공장용지로서, 산업단지 특성을 잘 반영하는 입지입니다.

* 등기부상 모든 권리는 경매로 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 두 곳의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인입니다.

* 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 박 의 경우, 권리 관계를 철저히 분석하고 명확히 해야 합니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상이므로, 건물 상태 전반에 대한 확인이 필요합니다.

* 전반적으로 공장 운영 또는 임대 목적의 투자자에게 적합할 수 있으나, 임차인 명도 리스크 관리가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 진안홍삼한방농공단지라는 특정 산업단지 내 위치: 해당 지역의 산업 발전 계획이나 연관 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물 모두 취득 가능하여 별도의 건물 낙찰 절차가 필요 없어 효율적입니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 경매 초기 단계이거나 시장 상황에 따라 감정가 이하의 입찰을 통해 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,061,790,400원을 기준으로 하되, 주변 공장 시세, 임차인 명도 비용, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(특히 박 )의 명도 예상 비용 및 소요 기간을 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

* 유동화 물건 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 보수적인 관점에서 접근하여 낙찰 후 추가적인 비용이나 시간을 고려한 합리적인 입찰가가 산정되어야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.