나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13011 [1] 울산광역시 남구 야음동 868-3 그랜드타운 101동 5층512호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 "울산해양경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트지대로서 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가). 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물중 5층 512호로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 및 이중창입니다.

이용상태

일련번호(가): 공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 개별난방설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~3): 3필 일단의 부정형 완경사지로서, 공동주택 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

일련번호(1~3): 본건 서측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측 및 남측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

야음동 868-3,10: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 야음동 868-14: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 현장조사시 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하였으며, 내부배치도는 건축물대장상 첨부도면에 의하였으니 발코니 확장등 내부사항은 필요시 확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13011 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 야음동 868-3 그랜드타운 101동 5층512호

* 용도: 아파트

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 18.99㎡ (약 5.74평)

* 건물면적: 44.85㎡ (약 13.57평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 준공년월: 1999년 11월 03일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "울산해양경찰서" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 서측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측 및 남측으로 소로에 각각 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계:

* 본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 등기부상 을14호 순위로 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(보증금 85,000,000원, 2025.02.06. 접수)이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정(2025.12.10. 접수)입니다.

* 그러나, 물건명세서에 첨부된 확약서에 따라, 상기 임차인은 매각으로 인해 권리가 말소되는 것에 동의하였고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하였습니다.

* 따라서, 본 건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부현황:

* 소유권 이전 등기 이력이 다수 존재합니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 있으나, 포기 확약서로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 강제경매 및 압류 등기가 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 19일

* 확정일자: 2022년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 02월 06일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에 대한 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출 완료.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근에 공동주택 외 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 단지 서측 광대로, 북측 중로, 동/남측 소로에 접해 있어 차량을 이용한 지역 간 이동이 편리합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용은 가능하나, 매우 편리한 수준은 아닙니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 울산 남구 야음동에 위치한 아파트로, 주변이 아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 대형마트, 병원, 학교 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주요 시설: "울산해양경찰서"가 가까운 거리에 있습니다.

* 단지정보:

* 아파트명: 그랜드타운

* 총 세대수: 182세대

* 주차대수: 총 79대 (세대당 약 0.43대)

* 최고층: 15층 (본 건은 5층)

* 관리사무소 연락처: 0522682263

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 상태: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가하여, 외부 관찰 및 탐문조사를 통해 평가되었습니다. 발코니 확장 여부 등 내부 사항은 필요시 별도 확인이 요구됩니다.

* 주차 시설: 총 79대의 주차 공간은 182세대에 비해 부족한 편으로, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임차권 관련: 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 선순위 임차권 등기가 말소기준 권리보다 먼저 존재했던 점은 잠재적인 이슈로 고려될 수 있습니다. (단, 확약서의 법적 효력이 유효하다는 전제 하에 매수인 인수 사항은 없습니다.)

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 울산광역시 남구 야음동 소재 그랜드타운 아파트 5층으로, 감정가는 85,000,000원, 전용면적은 44.85㎡ (약 13.57평)입니다.

권리 분석상 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 본 건의 가장 큰 권리 리스크가 해소되었음을 의미합니다.

건축물 내부 상태는 현장 조사 불가로 인해 확인되지 않아 추가 확인이 필요하며, 세대 대비 부족한 주차 공간은 단점으로 작용할 수 있습니다.

주변 환경은 아파트 밀집 지역으로 주거 여건은 양호하나, 최근 거래 사례에서 감정가보다 낮은 가격이 거래된 점은 시세 판단 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 리스크 해소: 임차권 관련 분쟁 소지가 확약서 제출로 인해 법적으로 해결되어, 권리 관계가 명확해졌습니다.

* 실거주 목적 적합: 비교적 부담 없는 가격으로 아파트 내 집 마련이 가능하며, 주거 안정성이 높습니다.

* 지역 가치 상승 기대: 울산 남구 지역의 지속적인 도시 발전과 더불어 장기적인 자산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례로는 2026년 3월 3층 8,200만원, 5월 3층 6,700만원, 6월 8층 7,800만원이 확인되었습니다. 본 건의 감정가는 85,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점, 5층이라는 층수, 그리고 최근 거래 가격대를 종합적으로 고려할 때,

감정가 주변 또는 최근 최고 거래가인 8,200만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 6,700만원의 낮은 거래 사례가 존재하므로, 7,500만원 ~ 8,200만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 본 건의 면밀한 가치 평가, 시장 상황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.