나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22249 [1] 경상남도 거제시 양정동 1096 거제2차아이파크1단지 205동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재‘거제양정초등학교’남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 사방으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(건축행위 등 기타문의사항 도시계획과 문의), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(미루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22249 (1)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 1096 거제2차아이파크1단지 205동 3층301호

용도: 아파트

건축연도: 2018년 (사용승인일 2018.07.31)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 3층

1.2. 면적 정보

토지면적: 55.17㎡ (약 16.7평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.7평)

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ‘거제양정초등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 사방으로 포장도로가 접해 있습니다.

아파트 단지 주변으로 혐오시설은 파악되지 않았으며, 주로 주거 및 교육, 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통입니다.

주차: 단지 내 옥내 기계식 725대, 옥외 기계식 50대 (총 775대) 주차 가능합니다. (세대당 1.21대)

전기차 충전기: 지하 44대 보유.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 12월 13일자 한국주택금융공사 근저당권 (177,100,000원) 입니다.

본 건은 임의경매 개시결정(2025타경22249)으로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 266,997,687원입니다.

등기부상 을1 (한국주택금융공사 근저당), 을2 (주식회사디지비캐피탈 근저당), 갑4 (신한카드 가압류), 갑6 (경남신용보증재단 가압류), 갑7 (주식회사아이엠캐피탈 임의경매) 권리는 모두 말소될 예정입니다.

갑2 (소유권이전1번신탁등기말소)는 소유권 관련 사항으로 경매 진행과 무관합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대관계: 미상입니다.

점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악되었으며, 상세 이용 상태는 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

거제양정초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 존재합니다.

대규모 아파트 단지(거제2차 아이파크 1단지) 내에 속해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 거제 지역 아파트 시장은 조선업 경기 회복과는 별개로 매매 가격 하락세를 보이고 있으나, 전세 가격은 상승하며 실수요자 중심의 거래가 이루어지고 있는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

거제양정초등학교가 남측 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 (복리시설)

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

점유자의 폐문·부재로 인해 정확한 내부 이용 상태 및 점유 관계 파악이 어렵습니다. 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상이며, 현재 정보상 인수되는 임차인은 없는 것으로 보이나, 추후 확인 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

최근 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과(266,997,687원 > 201,000,000원)하고 있어, 채무 변제 목적의 경매임을 고려해야 합니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위에 대한 추가적인 문의사항이 있을 수 있습니다.

아파트 자체의 하자에 대한 논란이 과거에 있었던 점(누수, 곰팡이 등)을 인지하고, 입찰 전 현장 확인 시 꼼꼼한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 신축급 아파트(2018년 준공)로, 양정동 일대의 주거 단지 내에 자리 잡고 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 학군과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 채권은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없어 보입니다.

다만, 점유자의 정확한 상태 파악 및 명도 협의가 필요하며, 임대차 관계 미확인에 따른 주의가 요구됩니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 시세는 양호한 편이나, 거제 지역 아파트 시장 전반의 하락세 추세와 과거 하자 논란 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

거제 지역의 신축급 아파트로, 향후 지역 발전 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

84. 91㎡ (약 25.7평)은 선호도 높은 중형 면적으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

말소되는 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월: 84.9051㎡ (약 25.7평) - 209,000,000원

* 2026년 7월: 103.9564㎡ (약 31.5평) - 240,000,000원 (본건과 면적 차이 큼)

* 2026년 6월: 73.9004㎡ (약 22.4평) - 160,000,000원 (본건과 면적 차이 큼)

본 건은 84.91㎡ (약 25.7평)으로, 2026년 5월 거래된 209,000,000원 시세를 참고할 수 있습니다.

감정가는 201,000,000원입니다.

거제 지역 아파트 시장 전반의 하락세 추세와 과거 하자 논란 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해, 감정가 수준에서 소폭 가산하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 201,000,000원 ~ 210,000,000원

(주의: 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시세 변동, 경쟁률, 명도 비용, 하자보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.