나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22328 [1] 경상남도 통영시 무전동 1054-5 한진로즈힐비치 207동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재‘통영초등학교’서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 15층 건내 5층 502호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22328 (1)

소재지: 경상남도 통영시 무전동 1054-5 한진로즈힐비치 207동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 389,000,000원

토지면적: 74.32㎡ (약 22.48평)

토지지분: 74.316㎡ (약 22.48평)

건물면적 (분양면적): 122.92㎡ (약 37.20평) (전용면적 정보 미기재)

건물지분: 122.9203㎡ (약 37.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 ‘통영초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: appraisal summary]

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. [cite: appraisal summary]

도로상태: 본건 북측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. [cite: appraisal summary]

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등의 제한이 있습니다. [cite: appraisal summary]

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다. [cite: input]

등기부상 권리 분석 결과, 채권자인 통영수산업협동조합의 근저당권(2009.07.09. 설정, 204,000,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다. [cite: building register summary]

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이후 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: building register summary]

등기부등본상 현재 모든 선·후순위 권리들이 '말소' 처리되어 있어, 권리관계가 매우 깨끗한 상태로 확인됩니다. [cite: building register summary]

매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. [cite: property statement notes]

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite: input]

점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문에 의해 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다. [cite: appraisal summary, input]

주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명확한 인수 여부를 떠나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 통영시 무전동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 통영초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary, search result 7, 8]

주변에 다양한 아파트 단지들이 분포하고 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. [cite: search results 2, 3, 5, 6, 13, 14, 15]

통영시 무전동 일대의 아파트 매매 시세는 면적에 따라 다르나, 한진로즈힐 아파트의 경우 2026년 7월 실거래가 2.2억(32평형), 2026년 9월 매물 3.3억(44평형) 등이 확인되는 등 지역 내에서 일반적인 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. [cite: search results 2, 5, 13, 14]

1.4. 생활정보

교육시설: 통영초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. [cite: appraisal summary, search result 7, 8]

편의시설: 인근에 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 통영시 주요 관광지(강구안, 동피랑 벽화마을 등) 접근성도 양호한 편입니다. [cite: search results 7, 16, 21]

주거환경: 한진로즈힐비치 아파트는 2004년~2005년에 준공된 비교적 신축 아파트 단지로, 관리비 및 주차 시설 등 일반적인 아파트 생활 편의를 누릴 수 있습니다. [cite: search result 10, 15, 17]

본건이 위치한 통영시 무전동 일대는 혐오시설이 특별히 보고된 바 없으며, 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. [cite: search result 1]

1.5. 잠재적 리스크

점유자 정보: 현재 점유자의 폐문·부재로 인해 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악에 어려움이 있으며, 경매 진행 시 참고가 필요합니다. [cite: appraisal summary]

임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 여부 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: appraisal summary]

권리 미소멸 사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 상세 정보가 없어 권리 분석 시 유의해야 합니다. [cite: property statement notes]

특이 권리 관계: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)가 '말소' 처리된 것은 이례적이므로, 실제 권리관계의 정확성 및 혹시 모를 인수 부담 가능성에 대해 심층적인 확인이 권장됩니다. [cite: building register summary]

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 무전동에 위치한 아파트로, 통영초등학교 인근의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. [cite: appraisal summary, search result 7, 8]

건물 구조, 내부 설비 등은 통상적인 아파트 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. [cite: appraisal summary, search result 2, 3, 5, 6, 13, 14, 15]

등기부상 권리관계가 말소기준권리를 제외하고 모두 소멸되어 있어 권리 분석상 매우 깨끗한 물건으로 보입니다. [cite: building register summary]

다만, 점유자 부재 및 임대차 관계 미상, 지상권 관련 정보 부재 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다. [cite: appraisal summary, property statement notes]

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 통영시의 중심 상권 및 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

깨끗한 권리 관계: 등기부상 모든 후순위 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담 없이 취득 가능한 잠재적 가치가 있습니다. [cite: building register summary]

지역 내 입지: 통영초등학교 인접, 차량 접근 용이 등 교육 및 교통 측면에서 장점을 가집니다.

잠재적 가치 상승: 통영시의 지속적인 개발 및 관광 산업 활성화에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. [cite: search result 16, 20]

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 389,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 장단점, 권리관계의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려합니다.

본건은 권리 관계가 매우 깨끗하게 정리될 것으로 예상되나, 점유자 문제 및 기타 확인되지 않은 사항에 대한 잠재적 위험을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가 추이, 유사 아파트의 경매 낙찰 사례 분석, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.