나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31451 [1] 경상남도 진주시 신안동 34-34 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 신안동 소재 '신안초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로 및 서측으로 폭 3m 내외의 골목도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 특화경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한 구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상3층건으로서, (사용승인일 : 1986.09.13 이나 리모델링 후 사용중) 외 벽 : 복합판넬, 와장석재, 페인틍 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 ~ 3층 : 숙박시설(상호 : 진주워너비호텔)로 이용 중입니다. 지하층 : 보일러실로 이용 중입니다.

설비내역

대상물건 2): 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,난방설비(도시가스),화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 감정평가액의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 공작물(감정서상 기호ㄱ~ㄹ, a)매각 포함.
-심지현으로 부터 2026.02.23.자 유치권 신고(하자 보수 공사비용등 금33,057,000원)가 있으나 그 성립여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31451 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 신안동 34-34 (신 주소: 경상남도 진주시 남강로 465)

용도: 숙박시설 (여관, 상호: 진주워너비호텔)

토지면적: 455.90㎡ (약 137.91평)

건물면적: 483.46㎡ (약 146.28평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층

사용승인일: 1986년 09월 13일 (리모델링 후 사용 중)

1.3. 감정가 및 채권 정보

감정가: 1,817,299,900원

채권자: 대형선망수산업협동조합

등기부채권 총액: 토지 1,776,000,000원, 건물 1,856,000,000원 (총 3,632,000,000원)

1.4. 제시외 물건

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 28.90㎡ (감정서상 기호 ㄱ~ㄹ, a)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 신안동에 위치하며, '신안초등학교'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 물건 동측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가, 서측으로는 폭 3m 내외의 골목도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 교육 시설: 신안초등학교가 인근에 위치합니다.

* 공공 시설: 신안동행정복지센터가 인근에 있습니다.

* 관광 및 문화 시설: 진주성, 남강 음악분수대, 남강 고수부지 등이 가까워 관광 활동에 유리합니다. 진주 남강유등축제 행사장과도 인접해 있습니다.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 있으며, 진주 중앙시장, 로데오거리 등 상권 활성화 지역과도 관련이 있습니다.

* 체육 시설: 신안동 복합스포츠타운, 진주 공설운동장 등이 위치해 있습니다.

* 혐오 시설: 검색된 정보 상으로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)이 명확히 언급되지 않았습니다. 다만, 진주시 전반적으로 폐기물 소각장 및 가축분뇨 처리 시설 설치에 대한 지역 주민들의 반대 의견이 있는 것으로 나타났습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 11월 10일에 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권(채권액 1,440,000,000원)입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 해당 권리에는 다음이 포함됩니다.

* 근저당권 (대형선망수산업협동조합, 2022년 02월 11일 접수, 336,000,000원)

* 전세권 (심지현, 2023년 03월 13일 접수, 80,000,000원)

* 압류 (진주시, 2023년 06월 15일 접수, 토지)

* 압류 (진주시, 2024년 03월 06일 접수, 건물)

* 임의경매 (대형선망수산업협동조합, 2025년 12월 03일 접수)

3.3. 인수되는 권리 및 특이사항

* 유치권: 심지현으로부터 2026년 02월 23일자로 하자 보수 공사비용 등 금 33,057,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰자는 이 유치권의 성립 여부에 따라 인수하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다.

* 일괄매각: 제시외 건물 및 공작물(감정서상 기호 ㄱ~ㄹ, a)이 매각에 포함됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 박봉열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023년 09월 14일, 대항력 없음.

* 심지현: 보증금 80,000,000원, 차임 3,500,000원, 전입일자(사업일자) 2023년 02월 08일, 배당신고일자 2026년 02월 26일, 대항력 없음. (건물 등기부 상 전세권 설정(80,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다.)

3.5. 인수 보증금 합계

제시된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 위 3.3항에서 언급된 유치권 신고액(33,057,000원)은 성립 여부가 불분명하므로, 주의 깊은 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 진주시 신안동에 위치한 숙박시설(여관)로, '진주워너비호텔'이라는 상호로 영업 중인 것으로 파악됩니다. 주변은 주거 지역과 근린 생활 시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 경쟁 환경

진주시는 관광 도시로서 숙박 시설이 다수 존재하며, 특히 진주성 인근에는 숙박업소가 밀집해 있을 가능성이 있습니다. 본 물건은 진주성 및 남강과 인접해 있어 관광객 유치에 잠재력이 있습니다.

4.3. 상권 전망

진주시 원도심 지역의 상가 공실률이 높아지고 있다는 분석이 있으나, 신안동 및 인근 지역의 개발 계획이나 관광객 유입 정도에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신안초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 신안동행정복지센터와 같은 공공시설이 가깝게 위치합니다. 진주성, 남강, 진주 남강유등축제 등의 관광 명소와 인접해 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5.2. 의료시설

인근에 대형 병원에 대한 정보는 구체적으로 파악되지 않았으나, 진주시내에 위치하므로 일반적인 의료 서비스 접근성은 확보될 것으로 보입니다.

5.3. 기타

차량 접근성이 양호하고, 주변에 식당, 카페 등 다양한 생활 편의 시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

심지현이 신고한 유치권(33,057,000원)의 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립된다면 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으며, 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

1986년에 사용 승인된 건물로, 리모델링을 통해 사용 중이지만 건물의 노후화로 인해 향후 유지보수 및 보강에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관리

제시외 건물 및 공작물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 소유권, 철거, 관리 등 추가적인 사항을 고려해야 합니다.

6.4. 원도심 상권 침체 가능성

진주 원도심 지역의 상가 공실률 증가 추세는 해당 지역의 상업 활동 전반에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 신안동의 숙박시설(호텔)로, 진주성 등 주요 관광 명소와 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 1986년 준공된 건물이라는 점, 그리고 가장 중요하게는 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있어 낙찰자가 인수할 위험이 존재한다는 점은 투자 시 신중한 검토를 요합니다. 제시외 건물 포함, 건물 노후화 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 진주성, 남강 등 주요 관광지와 가까워 관광객 수요를 활용할 수 있습니다.

* 인프라 접근성: 도심 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 리모델링 잠재력: 노후된 건물이지만, 리모델링 및 활용 방안에 따라 새로운 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,817,299,900원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권의 성립 여부, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 유치권 문제에 대한 법률적, 실질적 검토가 선행되어야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 유치권 신고액(33,057,000원)에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통해 추가적인 정보 수집이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.