나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12978 [1] 경상남도 양산시 북부동 883 양산북부동지안스로가아파트 106동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 '양산고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 중 제15층 제1507호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1): 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역(2016-04-28) , 지구단위계획구역(2016-04-26) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지(2): 일반상업지역 , 제3종일반주거지역(2016-04-28) , 지구단위계획구역(2016-04-26) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2016-04-26)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12978 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소재지: 경상남도 양산시 북부동 883 양산북부동지안스로가아파트 106동 2층202호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 중 106동 2층

* 토지면적: 38.78㎡

* 건물면적: 70.81㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 227,000,000원

* 사용승인일: 2019년 11월 15일

* 채권자: 회생채무자 (회OOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

* 건물면적: 70.81㎡ (약 21.42평)

* 아파트 전용면적: 70.814㎡ (약 21.42평)

* 아파트 분양면적: 해당 정보는 별도 제공되지 않으나, 전용면적 70.814㎡를 기준으로 판단 가능함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 '양산고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 단지 주변 가로망 상태 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권보존: 강정선 (2020-04-06)

* 근저당: 수협은행 (2020-04-10, 207,900,000원) - 본건의 말소기준권리입니다.

* 강제경매: 회생채무자 (2025-12-09, 44,649,653원) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

3.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 10일자 수협은행 근저당권입니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 207,900,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

* 인수되는 권리: 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

* 아파트 단지 인근으로 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 (전용면적 70.814㎡ 기준)

* 2026년 6월 1일: 8층, 235,000,000원

* 2026년 7월 13일: 20층, 237,000,000원

4.3. 시세 동향

* 최근 실거래가는 2억 3천 5백만원에서 2억 3천 7백만원 수준을 형성하고 있습니다.

* 본 건의 감정가는 2억 2천 7백만원으로, 최근 시세보다 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 양산 지안스로가아파트

* 준공 연도: 2019년 11월 15일 (사용승인일 기준)

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 616세대

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

5.2. 부대 시설 및 편의성

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다.

* 주차 현황: 총 주차 대수 139대로, 616세대 대비 세대당 약 0.22대의 주차 공간으로 주차 공간이 부족한 편입니다.

* 관리사무소 연락처: 055-364-7603

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기사항이 아닌 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요:'로 표기되어 있으나, 상세 내용이 없어 실제 지상권 존재 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 주차 공간 부족: 세대 수 대비 현저히 적은 주차 대수는 입주민 간 불편 및 갈등 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 법규상 리스크

* 복합적인 토지이용계획: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등이 혼재되어 있어, 향후 도시 계획 변경 시 건축 밀도 변화 등의 가능성이 존재합니다.

6.4. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대인이 별도로 존재하는 경우, 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 본건의 경우 보증금 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 북부동에 위치한 양산지안스로가아파트 106동 2층 202호로, 2019년 준공된 신축급 아파트입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 특별히 인수할 권리가 없는 명확한 상태입니다. 최근 실거래가는 감정가를 상회하고 있으나, 세대당 주차 공간 부족이라는 아쉬운 점이 있습니다. 양산고등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주변 생활 편의시설 접근성 또한 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)으로 상품성이 우수합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 권리 관계가 말소기준권리 외 인수되는 권리 없이 깨끗합니다.

* 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 양호한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적은 70.814㎡ (약 21.42평)이며, 감정가는 227,000,000원입니다.

* 최근 70.814㎡ 면적의 실거래가는 235,000,000원 ~ 237,000,000원 수준입니다.

* 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준의 입찰가를 예상해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 238,350,000원 ~ 249,700,000원 범위로 설정할 수 있습니다.

* 다만, 주차 공간 부족 등 단점을 충분히 인지하고 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.