나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31435 [1] 경상남도 사천시 대방동 205-1 웰뷰파크 103동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 대방동 소재 '대방초등학교' 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 9층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 준공업지역(2017-08-31)(준공업지역), 고도지구(5층이하 또는 20m이하) 가축사육제한구역(2022-10-06) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(대방진굴항)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호(2,3) 준공업지역(2017-08-31)(준공업지역), 고도지구(5층이하 또는 20m이하) 가축사육제한구역(2022-10-06) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(대방진굴항)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 진주지원 2025타경31435 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 요약한 것입니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 진주지원 2025타경31435 (1)

소재지: 경상남도 사천시 대방동 205-1 웰뷰파크 103동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박

1.2. 면적정보

토지면적: 57.43㎡ (약 17.37평)

토지지분: 57.43469999999999㎡ (약 17.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.71㎡ (약 24.72평)

건물지분: 81.714㎡ (약 24.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

아파트명: 웰뷰파크

사용승인일: 2007년 05월 21일

총 동수: 6동

총 세대수: 294세대

건물 최고층: 9층

본건 위치: 103동 1층 104호

전용면적: 81.71㎡ (약 24.72평)

공급면적(건물면적): 81.71㎡ (약 24.72평)

1.4. 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 169,332,099원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 대방동 소재 '대방초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 소재 부지 서측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준공업지역 (2017-08-31)

* 고도지구 (5층 이하 또는 20m 이하)

* 가축사육제한구역 (2022-10-06) (전부제한구역)

* 문화재보호구역 (2008-12-26) (대방진굴항)

* 문화재보호구역 미분류 (문화재영향검토대상구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을17 근저당 (사천축산업협동조합, 2021-06-28)

3.2. 소멸 예정 권리

상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 상 을18 근저당, 갑33 가압류, 갑34 임의경매, 갑35 가압류 등은 모두 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 제시되지 않았습니다. 보증금 합계가 0원이라는 점을 감안할 때, 현재 파악된 임차인은 없으나, 현장 조사 시 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 대방초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 경사지붕 9층 건물 중 1층 104호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샤시창으로 되어 있습니다.

내부에는 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주차 시설

웰뷰파크 아파트는 총 285대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 121대는 지하 자동주차 시스템으로 운영됩니다.

4.4. 단지 정보

웰뷰파크는 총 6개 동, 294세대로 구성된 아파트 단지입니다.

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 준공업지역에 속하나, 고도지구(5층 이하 또는 20m 이하), 가축사육제한구역, 문화재보호구역(대방진굴항) 등의 제한이 존재하여 향후 건축물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 임차인 미확인

임차인 현황 정보가 '인수 보증금 합계: 0원'으로만 제시되어 있어, 실제 점유 현황 및 보증금/차임에 대한 정보가 불명확합니다. 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

5.3. 기타 특이사항 부재

제공된 '특이사항', '주의사항', '특수물건정보' 항목에 별도 기재가 없어, 숨겨진 특이 물건 정보가 없을 가능성도 있으나, 상세한 권리분석 및 현장 조사를 통해 이를 재확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 사천시 대방동에 위치한 웰뷰파크 아파트 1층 물건으로, 대방초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 여건이 양호한 편입니다. 교통이 편리하고 기본적인 건물 설비가 갖추어져 있어 일반적인 거주 목적의 부동산으로 가치가 있습니다. 그러나 고도지구, 문화재보호구역 등 토지 이용 제한 사항과 임차인 현황의 불명확성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 주거 편의성: 교육 환경과 주거의 안정성을 중요하게 생각하는 수요자에게 매력적입니다.

* 편리한 교통 환경: 차량 및 대중교통 접근성이 좋아 생활 편리성이 높습니다.

* 안정적인 관리 상태: 아파트 단지로 체계적인 관리가 이루어질 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(81.71㎡)의 경우 2026년 6월 5일에 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 136,000,000원은 이와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

잠재적 리스크(토지이용 제한, 임차인 정보 불확실성)를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 이는 시장 상황 및 추가 정보 확보 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.