나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1607 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 477-24 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 소재 "고연저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생할시설 등으로 형성되어 있는 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북동하향 경사지대에 위치한 부정형의 토지를 평탄하게 조성하여 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조: 일반철골구조 판넬지붕
규 모: 지상 2층
내외벽: 하부 1미터 조적조위 판넬 잇기 등
바 닥: 1층 하드너, 타일 깔기, 2층 장판지 깔기 등
창 호: 샷시창 구조

이용상태

공장(1층 공장,사무실 등, 2층 숙소 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호㉠,㉡이 소재하나 구조, 용도 및 면적 등으로 보아 본건의 사용?수익?처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미 상.
2. 기타: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건(관정) 및 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함. 단, 위 기계기구는 대부분 소재불명되어 경제적 가치가 없는 것으로 조사되었으므로 응찰시 별도 확인 요함.
2. 목록 2. 건물은 등기사항증명서상 '고연리 477-24, 477-38' 양필지 상에 소재하는 것으로 되어있으나, 대장상 2019.05.15.자로 토지합병되어 '고연리477-24' 지상에 소재하고 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1607 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 477-24

* 용도: 공장 (자원순환관련시설)

* 감정가: 681,523,250원

* 토지 면적: 728.00㎡ (약 220.22평)

* 건물 면적: 374.15㎡ (약 113.18평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동 담보

* 주의사항:

* 일괄매각 대상에 제시외 물건(관정) 및 기계기구가 포함됩니다. 다만, 기계기구는 대부분 소재불명으로 경제적 가치가 없을 수 있어 응찰 시 별도 확인이 필요합니다.

* 건물은 등기사항증명서상 '고연리 477-24, 477-38' 양 필지에 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 토지대장상 2019.05.15.자로 토지가 합병되어 '고연리 477-24' 지상에만 소재하므로, 응찰 시 별도 확인이 요망됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 고연리 소재 "고연저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 공장지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 북동하향 경사지대를 평탄하게 조성하여 공업용 건부지로 이용 중인 부정형 토지입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타참고사항: 임대관계는 현재 미상입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리: 을19 (하나은행 근저당, 2025-12-09 접수, 541,269,095원)

* 총 등기부채권액: 1,154,292,372원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-12-04

* 대항력: 없음

* 비고/권리분석: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 비고/권리분석: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 등기부 요약: 토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 임의경매 개시 결정(을19, 하나은행)이 말소기준권리이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권 총액이 감정가를 상당 폭 초과하여 경매 취하 가능성은 낮습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 공업지대입니다.

* 주요 시설: 고연저수지 인근에 위치합니다.

* 토지 이용 특성: 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 자원순환관련시설 용도로 건축물대장에 등재되어 있습니다.

* 도로 접근성: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인접 도로와의 접면 상태가 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 정보는 제한적입니다.)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

* 주거 환경: 공장 밀집 지역의 특성상 주거 환경은 생활 편의시설과의 접근성 및 소음/공해 수준 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기계기구: 공장 내부 기계기구는 대부분 소재불명으로 경제적 가치가 없을 가능성이 높으므로, 응찰 전 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 및 토지 경계: 건물 등기부상 양 필지에 걸쳐 있으나, 토지대장상 합병된 경우로, 실제 건축물의 위치와 토지 경계 간의 일치 여부를 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인 두 명 모두 대항력이 없으나, 이 는 보증금 및 차임이 0원이고, 주 는 보증금 1,000만원, 차임 0원입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 일반공업지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 토지 이용에 대한 관련 법규 및 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 과도한 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰 가능성이 존재합니다. 다만, 채권자가 임의경매를 신청하여 진행되는 건이므로, 경매 절차는 비교적 신속하게 진행될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면에 소재한 공장용 부동산으로, 고연저수지 인근의 공업지대에 위치하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, '자원순환관련시설' 용도로 사용 중입니다. 본건은 차량 접근성이 양호하고 공업지역 내에 위치한다는 장점이 있으나, 공장 내부 기계기구의 소재 불명, 건물과 토지 경계의 불일치 가능성, 임대차 현황 등 몇 가지 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 공장 밀집 지역에 위치하여 유사 업종과의 시너지 창출 및 관련 인프라 활용이 용이합니다.

* 차량을 이용한 물류 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 말소기준권리 외 인수해야 할 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확하고 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 681,523,250원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석상 추가 인수 부담: 없음

* 추정 입찰가: 본건의 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 시세, 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 545,218,600원 ~ 613,370,925원) 에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 유무 확인 및 주변 시세 조사 등 추가적인 현장 조사 없이는 정확한 투자 판단에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.