나이스옥션 법원경매 포항 2025타경589 [1] 경상북도 포항시 남구 송도동 254-70 태왕아너스오션 103동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 송도동 소재" 태왕아너스 오션 "제103동 7층 701호로서 주위는 아파트 근린생활시설등으로 형성되어있음

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건 중 7층으로 외벽 : 몰탈 페인트 내벽 : 타일 벽지마감 바닥 : 바닥재 타일 마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

극배스, 위생설비,승강기, 소화전 ,화재탐지설비,난방설비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선, 서측으로 악8미터, 남측으로 약8미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭약8m 미만)(접함), 가측사육제한구역(모든축종제한구역)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경589 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 송도동 254-70 태왕아너스오션 103동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 36.31㎡ (약 11.0평)

토지지분: 36.3102㎡ (약 11.0평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9942㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 나OO

물건명세서 작성일: 2026-09-29

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 포항시 남구 송도동 소재 '태왕아너스오션' 제103동 7층 701호로서, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 북측으로 왕복 4차선, 서측 및 남측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 약 8m 미만, 접함), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 특별히 인접하여 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

말소기준권리: 포항세무서장의 압류 (2024.04.01 접수).

말소되는 권리: 소유권보존, 소유권이전(김성찬), 소유권이전(고영철, 매매), 압류(포항세무서장), 가압류(주식회사케이비국민카드), 가압류(경북신용보증재단), 강제경매(나동진) 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없음. 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

등기부채권 총액: 45,585,608원.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 아파트 단지 내 위치하며, 주변 근린생활시설 및 주거 시설과의 연계성이 좋습니다.

* 단지 정보: 태왕아너스오션은 2006년 12월 27일 사용승인되었으며, 총 5개 동 465세대 규모의 아파트 단지입니다. 최고 22층 높이로 건축되었습니다.

* 주차: 총 238대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 3대, 지하 12대, 기타 223대 추정) 단지 내 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 22층 건물 중 7층에 위치하며, 외벽은 몰탈 페인트, 내벽은 타일/벽지, 바닥은 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 본건에는 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 본건은 포항송도초등학교 학군에 속하며, 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설, 음식점, 카페 등이 분포하고 있습니다.

* 기타: 인근에 공원(송도해수욕장) 등 여가 공간이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수되는 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 실제 거주하는 임차인과의 명도 협상 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

* 채무 불이행: 본건은 채권자 나OO의 신청으로 진행되는 강제경매 건으로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 해당 지역의 축산 관련 규제 사항을 사전에 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화: 2006년 12월에 사용승인된 건물로, 약 19년 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 송도동에 위치한 태왕아너스오션 아파트 103동 7층 701호로, 강제경매 절차를 통해 매각됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리인 포항세무서장의 압류(2024.04.01)로 인해 모든 기존 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

감정가는 2억 6,200만원이며, 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나 임대 관계가 미상으로 조사된 점은 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

주변 환경, 교통, 교육 시설 등 생활 편의성이 양호한 편이며, 지역 내 신축 아파트 대비 가격 경쟁력을 확보할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 포항시 남구 송도동의 비교적 양호한 입지에 위치하며, 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 합리적인 가격: 최근 실거래가와 비교하여 경매를 통한 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 262,000,000원

* 최근 매매 사례 (면적 약 84.92㎡ 기준):

* 2026년 7월 1일: 24,500만원 (17층)

* 2026년 10월 2일: 24,000만원 (36평형)

* 2023년 2월 12일: 28,300만원 (127.7㎡, 5층, 대형 평형)

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적(약 25.7평)의 최근 실거래가는 2억 4,000만원 ~ 2억 4,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가(2억 6,200만원)는 현재 시세 범위보다 다소 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가: 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세를 고려할 때, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 전 반드시 최신 시세 변동을 확인하고, 명도 관련 비용 및 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 충분히 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.