나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9874 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 245 럭키골든맨션 1동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '동문고등학교' 남서측 인근에 위치하는 '럭키골든 맨션' 제1동 제5층 제502호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활 시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제5층 제502호 단위세대로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지, 타일 등 마감, 바 닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호, 알루미늄샷시 등 마감 입니다.

이용상태

가) 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약 18미터, 북측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동문고등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(동원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동문고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재 보호조례>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타사항: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 수성구 만촌동 245 럭키골든맨션 1동 5층502호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경9874 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정평가액은 170,000,000원입니다.

토지 면적은 65.72㎡ (약 19.88평)이며, 건물 면적은 84.57㎡ (약 25.60평)입니다.

주요 채권자는 한국자산관리공사로 추정되며, 총 채권액은 204,576,155원입니다.

물건 특이사항으로는 중복사건 정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '동문고등학교' 남서측 인근에 위치한 '럭키골든맨션'입니다.

주변 환경은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 북동측으로 폭 약 18미터, 북측 약 6미터, 남서측 약 10미터, 남동측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 속하며, 도로(소로2류, 중로2류) 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 동문고등학교, 동문초등학교, 동원중학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 안전하게 보호받고 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 남아름

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 부담은 없습니다.

* 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 04월 17일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부 채권 총액은 204,576,155원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 만촌동은 대구 수성구 내에서도 전통적으로 선호도가 높은 주거 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단독주택과의 혼재로 인해 지역 내 다양한 주거 형태를 갖추고 있으며, 이는 지역 상권의 안정성에 기여합니다.

초, 중, 고등학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준히 유지되는 지역적 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 아파트로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

럭키골든맨션은 1985년 12월 24일 사용승인되었으며, 총 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

총 240세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 190대입니다 (지하 주차 없음).

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건으로 인해 경매 절차 진행이 복잡해지거나 시간이 지연될 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 도로(소로2류, 중로2류)에 저촉되는 부분이 있어 향후 재건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

비행안전제5구역(전술) 및 역사문화환경보존지역 지정은 군사 작전이나 문화재 보호 관련 규제로 인해 향후 건축 행위나 개발에 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육 및 생활 환경이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 중복 사건이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제약사항은 유의해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대구 수성구의 우수한 학군과 주거 환경: 만촌동은 대구에서도 명문 학군으로 꼽히는 지역이며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

시세 대비 낮은 감정가: 감정가 170,000,000원 대비 최근 매매가는 195,000,000원(2026년 5월, 5층)으로 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없습니다.

쾌적한 주거 환경: 주변에 혐오시설이 없고, 학교와 근린시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원이나, 동일 면적 및 층수의 최근 실거래가는 2026년 5월 195,000,000원으로 확인됩니다.

또한, 2025년 9월에는 동일 면적의 1층 물건이 175,000,000원에 거래된 바 있습니다.

현재 시세를 고려할 때, 170,000,000원의 감정가는 시장 가격보다 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하며, 현 시세가 감정가를 상회하는 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 185,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.