나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9938 [1] 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 24층2402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역네거리' 서측 근거리에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역, 기차역이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층 건 내 제 24층 제2402호 단위세대 로서, 외 벽 : 화강석, 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감, 바 닥 : 강화마루, 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

가)주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형토지로서, 아파트 및 오피스텔건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 12미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9938 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 24층 2402호

용도: 오피스텔

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물면적: 49.96㎡ (약 15.12평)

감정가: 220,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2022년 (사용승인일 2022-03-28)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역네거리' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장, 지하철역(동대구역), 기차역(동대구역)이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기(갑3)입니다.

선순위 권리:

을구 1번 주택임차권(신슬기)이 말소기준권리보다 선순위에 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신슬기

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 임대차보증금 200,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 전액 인수해야 합니다.

인수되는 보증금: 200,000,000원

인수 보증금 합계 (기타): 0원 (이는 신슬기 임차인의 보증금 외 다른 채권, 채무 관계에 대한 부분일 가능성이 높습니다.)

1.3. 상권분석

동대구역세권:

동대구역 복합환승센터와 매우 인접하여 교통의 요지이며, 풍부한 유동인구와 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

상업 및 업무 밀집 지역:

주변에 다양한 오피스텔, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

근린생활시설:

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통:

KTX, SRT, 지하철 1호선, 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 시내외 접근성이 매우 뛰어납니다.

편의시설:

신세계백화점, 현대시티아울렛, 파티마병원 등 대규모 상업시설 및 의료시설 접근이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

주거환경:

2022년 사용승인된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 주변 지역이 잘 정비되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 주변 지역에 대한 일반적인 정보 분석 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금:

본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 최선순위 임차인 신슬기 씨의 보증금 2억 원을 매수인이 그대로 인수해야 하므로, 총 실제 매입 비용이 감정가 및 최근 시세를 훨씬 상회하게 됩니다. 이는 투자 수익률에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

미납 관리비 및 공과금:

경매로 진행되는 물건의 특성상, 명도 시점까지 발생한 미납 관리비나 공과금이 있을 수 있습니다. 이에 대한 처리는 명도 협상의 대상이 될 수 있으며, 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

명도 저항:

임차인이나 전 소유자 등 점유자로부터의 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 협상이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동대구역이라는 탁월한 입지 조건과 2022년 준공의 신축급 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 최선순위로 대항력 있는 임차인(신슬기)이 존재하며, 그 보증금 2억 원을 매수인이 전부 인수해야 한다는 점이 매우 중요하고 치명적인 부담으로 작용합니다.

이는 실질적으로 매수인이 투입해야 할 총 비용을 높여, 감정가나 주변 시세를 고려했을 때 수익성 확보가 매우 어려운 구조를 만듭니다. 임대 수익을 목적으로 접근할 경우, 인수되는 보증금을 감안한 수익률 분석이 필수적이며, 현재로서는 높은 총 매입 비용 대비 수익률이 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 따라서 매우 신중한 접근과 철저한 가격 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 교통 요충지: KTX, SRT, 지하철, 광역버스 이용이 편리한 동대구역 초역세권.

* 최신 축 오피스텔: 2022년 사용승인된 현대적인 건물.

* 풍부한 배후 수요: 동대구역 복합환승센터 및 주변 상업/업무 시설 종사자 등 잠재적 임차 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15평)의 '동대구역 우방아이유쉘' 오피스텔은 2025년 10월 20,000만원, 2025년 9월 20,000만원, 2026년 4월 18,000만원에 거래되었습니다. 이를 종합해 볼 때, 해당 면적의 시세는 대략 18,000만원에서 20,000만원 수준으로 판단됩니다. 본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

총 매입 비용 고려:

본건의 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 200,000,000원이 있다는 점입니다. 따라서 실제 매수인이 부담하는 총 매입 비용은 '입찰가'와 '인수 보증금'의 합계가 됩니다.

현 시세 대비 총 매입 비용:

만약 시세 하단인 18,000만원 수준으로 입찰한다면, 총 매입 비용은 180,000,000원(입찰가) + 200,000,000원(인수 보증금) = 380,000,000원이 됩니다. 이 금액은 최근 시세(18,000~20,000만원)와 감정가(22,000만원)를 훨씬 상회하는 수준입니다.

전략적 입찰가 산정:

총 매입 비용이 시세 및 감정가를 크게 초과하므로, 입찰가를 매우 낮게 산정하여 총 매입 비용을 감정가 수준으로 맞추는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

만약 총 매입 비용을 감정가인 220,000,000원으로 맞추기 위해서는, 입찰가는 20,000,000원이어야 합니다. (220,000,000원 - 200,000,000원).

예상 입찰가: 20,000,000원 (이천만원)

주의: 본 예상 입찰가는 매수인이 인수하는 200,000,000원의 임차보증금을 고려하여, 총 매입 비용을 감정가 수준으로 맞추기 위한 금액입니다. 따라서 실제 경매에서의 총 매입 비용은 220,000,000원(입찰가 20,000,000원 + 인수 보증금 200,000,000원)이 됩니다. 이 가격은 매우 공격적이며, 실제 낙찰 가능성은 매우 낮을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.