나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9760 [1] 대구광역시 중구 북성로1가 37 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대안동에 소재하는 "대안성당" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모의 점포 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, "상업용건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2), 기호(4) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축자산진흥구역), 상대보호구역(2 025-10-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용 에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 후면 "건물감정평가요항표" 참조 바람. (2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가: 목조 기와 및 판넬지붕 2층 건물로서 (일반건축물대장상 사용승인일자: 1950.01.14.) 외벽: 판넬, 외장 타일 등 마감 내벽: 판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시창호 등임. 3-나: 목조 기와지붕 단층 건물로서 (일반건축물대장상 사용승인일자: 1950.01.14.) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

3-가, 3-나 : 근린생활시설

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하며, 이는 토지 가액에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

건물3-(나)는 공부상 "북성로1가 36-1,37 위 지상"이나, 실제 "북성로1가 36-1,37 및 대안동 38-1 위 지상"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 본건 건물은 장기간 방치됨에 따라 보통이하 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록3 공부상 “북성로1가 36-1, 37 위 지상”이나, 실제 “북성로1가 36-1, 37 및 대안동 38-1 위 지상”임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9760 (1)

소재지: 대구광역시 중구 북성로1가 37

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중앙로신용협동조합

1.2. 면적 및 가치

감정가: 1,197,323,590원

토지면적: 175.20㎡ (약 53.0평)

건물면적: 150.58㎡ (약 45.5평)

제시외 건물면적: 15.70㎡ (약 4.7평)

1.3. 주요 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.

목록3 공부상 주소는 “북성로1가 36-1, 37 위 지상”이나, 실제 점유지는 “북성로1가 36-1, 37 및 대안동 38-1 위 지상”임. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 대구광역시 중구 대안동 "대안성당" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중, 소규모 점포 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

북측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있음.

2.2. 토지 이용 계획

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축자산진흥구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을9)임.

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(갑4, 갑6, 갑7 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수 대상 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있음. 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용은 반드시 확인해야 함.

3.3. 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 741,512,505원임.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

다만, 건물 감정평가요항표 상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하거나 보증금/차임이 미상인 상태일 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대구의 중심 상업 지역에 위치하며, 중소규모 점포와 아파트가 혼재된 복합 상권임.

4.2. 상업 활동 잠재력

중심상업지역 지정 및 지구단위계획구역(건축자산진흥구역)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상업 활동 잠재력이 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 상점, 아파트 등 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있을 것으로 추정됨. (구체적인 편의시설은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 상태

건물의 사용승인일자가 1950년 1월 14일로 매우 노후되었으며, 현황은 '보통이하 상태'로 평가됨.

이는 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있음을 시사함.

6.2. 공부와 실물 차이

건물이 등재된 토지 지번과 실제 건물이 위치한 지번 사이에 차이가 존재함 (북성로1가 36-1, 37 및 대안동 38-1 위). 이는 소유권 및 경계 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 정확한 확인이 필요함.

제시외 건물(15.70㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 함.

6.3. 권리 및 임차인 관련 불확실성

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 여부를 반드시 확인해야 함.

또한, 임대 관계가 '미상'으로 조사되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.4. 법규 및 규제

역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중심 상업지역에 위치하여 입지적 강점이 있으나, 1950년대 건축된 매우 노후된 건물 상태, 공부상 주소 불일치, 미상인 임대 관계, 소멸되지 않는 지상권 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 재건축 또는 대대적인 리모델링을 고려한다면 개발 잠재력이 있으나, 이를 위해서는 상당한 추가 투자 및 면밀한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 중심 상업지역이라는 우수한 입지 조건.

* 용도지역상 상업 활동 및 개발 가능성이 있는 지역.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 및 개발 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(1,197,323,590원)를 기준으로, 위에서 언급된 건물 노후화, 공부와 실물 차이, 권리상 불확실성, 향후 발생할 수 있는 리모델링 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 평가를 위해서는 현장 조사, 권리 관계 심층 분석, 주변 시세 조사를 바탕으로 한 전문가의 감정평가를 선행할 것을 권장합니다. 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하며, 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.