나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9987 [1] 경상북도 경산시 중산동 663 펜타힐즈푸르지오 102동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중산동 소재 '성암초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지상 35층 건 중 제19층 제1903호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 바닥재 및 일무 타일 마감 등 창호 : 샷시조 2중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 및 부속건물 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복 6~7차선, 동측으로 왕복 5~6차선, 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(경산시고시제2014-72호(2014.07.24.)), 지구단위계획구역(2021-01-21)(중산1지구, 경산시고시제2021-7호(2021.1.21.)), 시가지조성사업지역(2021-01-21)(중산1지구, 경산시고시제2021-7호(2021.1.21.)), 대로2류(폭 30m~35m)(14(집), 경산시 고시 제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(특수(67), 경산시고시제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수(355), 경산시고시제2014.07.24.))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(24(집), 경산시고시제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성암초등학교(병설유치원),경상북도경산교육지원청고시제2019-1호(2019.4.29))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭)중산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9987 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 400,000,000원

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 특성

* 소재지: 경상북도 경산시 중산동 663 펜타힐즈푸르지오 102동 19층 1903호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 72.31㎡ (약 21.87평)

* 토지면적(토지 지분): 33.60㎡ (약 10.16평)

* 건물/토지 일괄 매각

1.3. 매각 대상

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 아파트 단지 개요

* 아파트명: 펜타힐즈 푸르지오

* 건설사: 대우건설

* 사용승인일: 2019년 05월 16일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 753세대

* 해당 동 규모: 102동 (지상 35층)

* 해당 층: 19층

* 최고층: 35층

* 주차대수: 총 1,011대 (세대당 약 1.34대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 경산시 중산동 소재 '성암초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 단지까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 단지 남측으로 왕복 6~7차선, 동측으로 왕복 5~6차선, 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(중산1지구), 시가지조성사업지역(중산1지구)입니다.

* 인접 도로: 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합합니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(성암초등학교), 절대보호구역((가칭)중산초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 군인공제회 (2019.07.03)

* 소유권이전: 박정주 (2019.09.10, 매매)

* 근저당권(말소기준권리): 우리은행 (2019.09.10, 254,100,000원)

* 근저당권: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2022.06.13, 218,400,000원) - 말소

* 가압류: 경북 (2024.05.21, 23,669,970원) - 말소

* 가압류: 삼성카드 (2024.05.23, 11,365,417원) - 말소

* 가압류: 하나카드 (2024.07.25, 6,914,111원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024.08.08, 29,318,127원) - 말소

* 임의경매: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (2025.12.04, 234,368,020원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 543,767,625원

3.2. 임차인 현황

* 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 따라서 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리는 2019년 9월 10일에 설정된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 소멸됩니다.

3.4. 권리분석 종합

* 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 등기부상 아무런 권리도 인수하지 않고 깨끗한 상태의 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

* 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대형마트, 병원 등은 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 환경

* 단지에서 도보 2분 거리에 성암초등학교가 위치하여 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

* (가칭)중산초등학교 예정 부지가 인근에 있어 향후 교육 환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

4.3. 단지 내 시설

* 단지 내에는 피트니스클럽, 실내골프연습장, 작은도서관, 게스트룸, 물놀이터 등 다양한 주민 편의시설이 마련되어 있습니다.

* 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전기(지하 10대)도 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 권리분석 결과 인수해야 할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

5.2. 시장 리스크

* 부동산 시장 변동성에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 입찰 경쟁률에 따라 예상치 못한 고가 낙찰이 이루어질 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 유무 포함)

* 초기 검색 결과, 본건 인근에 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 향후 주변 지역 개발 계획이나 잠재적 시설 유치 가능성에 대한 최종 확인은 현장 방문 및 관련 기관 확인을 통해 이루어져야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 강점

* 신축급 아파트 (2019년 준공)로 우수한 주거 환경을 제공합니다.

* 정리된 권리관계로 낙찰자가 인수하는 부담이 전혀 없어 법적 안전성이 높습니다.

* 경산시 중산동의 선호도 높은 '펜타힐즈' 브랜드 단지로, 안정적인 수요와 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 단지 주변으로 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 성암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상북도 경산시 중산동에 위치한 펜타힐즈푸르지오 아파트로, 신축급 단지의 우수한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 물건입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담 없이 안전하게 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 지역 내 선호도 높은 아파트 단지로서 꾸준한 수요가 예상되며, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 최근 부동산 시장 상황 및 주변 시세 변동, 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 현장 방문을 통해 직접 물건 상태를 확인하고, 주변 편의시설 및 잠재적 환경 요소들을 추가적으로 조사하는 것을 권장합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 400,000,000원

* 최근 유사 면적 매매 사례:

* 72.6461㎡ (약 22평) → 2026년 7월 5일, 415,000,000원 [cite: JSON 1]

* 참고: 본건은 72.31㎡ (약 21.87평)으로, 위 매매 사례와 면적이 매우 유사합니다.

* 분석:

* 본건의 감정가는 4억원이며, 가장 최근의 유사 면적 실거래가는 4.15억원으로 감정가보다 소폭 높게 형성되어 있습니다.

* 이는 신축급 아파트의 높은 선호도와 해당 지역의 입지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 단지 상태가 양호한 점을 고려하면 감정가 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

* 보수적 추정 입찰가:

* 최근 실거래가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 100% ~ 108% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 약 410,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

*

* (참고) 아파트 공급/전용 면적 정보:

* 본건의 전용면적은 72.31㎡ (약 21.87평)입니다.

* 같은 단지의 97Bm² 타입은 공급/전용면적이 각각 97.46m² / 72.30m²로, 본건과 유사한 면적을 가집니다.

* 본건 건물면적 72.31㎡는 전용면적으로 해석됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.