나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9952 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 777 만촌2차우방타운 205동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "대륜중.고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 노선상가 및 업무용건물, 병원, 금융기관, 주유소, 근린생 활시설, 단독주택, 빌라, 주상용건물, 종교시설, 관공서, 학교 및 임야 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단의 이용사정도 무난시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건중 제14층 제1401호 단위세대로서, (집합건축물대장상 사용승인일: 1996.11.29) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 등의 구조임.

이용상태

(가) 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화 전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남서측 하향 경사지대내에 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서, 일단 의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지가 도심간선도로인 '청수로'와 접하고 있으며 '달구벌대로', '범안 로','무열로', '만촌로', '국채보상로', '동대구로', '범어로', '고모로', '화랑로' 등과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35 m)(보조간선도로)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대륜중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대륜중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건의 호별위치는 집합건축물대장 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표시하였 으며, 내부마감상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 공부상 도면, 외부에서 투시가능한 전경, 관리사무소 및 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유형 아파 트의 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였 으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9952 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 777 만촌2차우방타운 205동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 479,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.09㎡ (약 13.9 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 46.0924㎡ (약 13.9 평)

건물면적 (공급면적 기준): 84.98㎡ (약 25.7 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 84.98㎡ (약 25.7 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 만촌2차우방타운

동: 205동

층: 15층 중 14층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

사용승인일: 1996년 11월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "대륜중.고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근일대는 아파트단지, 노선상가 및 업무용건물, 병원, 금융기관, 주유소, 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 주상용건물, 종교시설, 관공서, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트단지는 도심간선도로인 '청수로'와 접하고 있으며 '달구벌대로', '범안로' 등 주요 도로와의 연계가 가능하여 교통망이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 현황상 본건의 말소기준권리는 2015년 2월 25일 접수된 국민은행의 근저당권(120,000,000원)입니다. 이후 설정된 모든 권리는 말소될 예정입니다.

- 소유권이전: 박철우 (1997-02-04)

- 근저당: 국민은행 (2015-02-25, 120,000,000원) - 말소기준권리

- 강제경매: 박성우 (2025-12-03, 209,475,653원) - 본 경매 사건 (대구지방법원 2025타경9952)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 제공되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 120,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 주변은 아파트단지, 노선상가, 업무용건물, 병원, 금융기관, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.2. 교통 접근성

'청수로' 및 '달구벌대로' 등 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 대구 시내외로의 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 대륜중.고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 부대시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 주차

총 411대의 주차가 가능하며, 지하주차대수는 197대 (기계식), 214대 (자동식)입니다. 전기차 충전시설(지하) 9대도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었으나, 실제 현황은 별도 확인이 요구됩니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 저촉, 중로2류(폭 15m~20m) 접합 등 일부 도시계획시설 저촉 사항이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(대륜중고등학교), 비행안전제6구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1996년 11월 29일로 약 30년 가까이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 주요 도로와 인접하여 교통이 편리하고, 인근에 학교 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수한 아파트입니다. 그러나 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 건물 노후도, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

수성구 만촌동은 학군이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로, 꾸준한 선호도를 유지하고 있습니다.

8.2. 교통의 편리성

주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 대구 시내 및 광역 이동이 용이합니다.

8.3. 경매 통한 시세 차익 기대

감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 및 감정가, 그리고 임대관계 미상이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 385,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가(479,000,000원) 대비 약 80.4% 수준이며, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.