나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1295 [1] 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "현대시티아울렛 대구점" 북측 인근에 위치하는 '동대 구유성푸르나임 제6층 제605호(통칭 "102동 605호")'단위세대로서, 부근 일대는 대형판매점, 업무용 빌딩, 위락시설 및 근린상가 등으로 형성된 상업지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 철도역, 도시철도(1호선) 및 동대 구로 등이 있어 제반교통 사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 제6층 제605호로 외벽: 화강석, 복합판넬, 몰탈위 페인트, 페어그라스 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

가) 공동주택(도시형생활주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 방송설비, 도시가스공급설비 및 개별난 방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 및 근 린생활시설 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본 건물 주출입구 동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m ~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역(2018- 04-10)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

물건 비고

통칭"102동 605호"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 대구지방법원 2025타경1295 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO (실제 경매 신청인은 임차인 양채식)

1.2. 부동산 정보

소재지: 대구광역시 동구 신천동 292-6, 동대구유성푸르나임 6층605호 (통칭 "102동 605호")

건물구조: 철근콘크리트구조 (24층 건물 중 6층)

사용승인일: 2014년 11월 19일

용도: 도시형생활주택 (건축물 현황: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.33㎡ (약 1.01평)

건물면적: 27.47㎡ (약 8.31평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

현대시티아울렛 대구점 북측 인근에 위치합니다.

주변은 대형 판매점, 업무용 빌딩, 위락시설, 근린상가 등으로 형성된 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근 시내버스승강장, 철도역, 도시철도(1호선), 동대구역 등이 있어 제반 교통 사정이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 우리금융캐피탈의 가압류 (2022-10-20) 입니다.

등기부채권 총액(말소기준권리 포함, 현재 진행 중인 경매 제외)은 약 195,700,365원입니다.

본 경매는 임차인 양채식이 자신의 보증금 100,000,000원에 대해 신청한 부동산강제경매입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양채식 (성명: 양 )

전입일자: 2018-07-13

확정일자: 2018-07-13

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-12-03

인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 양채식은 대항력을 갖추고 있으나, 본 경매를 직접 신청한 채권자이며 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되거나, 경매 신청으로 인해 실질적으로 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.4. 말소기준 권리

우리금융캐피탈의 가압류 (2022-10-20) 등기보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 현대시티아울렛, 대형마트, 은행, 병원, 식당가 등 다양한 상업 및 편의시설이 풍부하게 밀집해 있습니다.

주거와 업무가 복합된 지역 특성상 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 시장 동향

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 건물 연식이 오래되어 본 물건(2014년 준공)과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

신천동 일대는 교통이 편리하고 상업시설이 발달하여 부동산 가치가 비교적 안정적인 지역입니다.

최근 2026년 4월~6월 사이 신천동에서 거래된 연립/다세대 주택들의 경우, 전용면적 38.57㎡~59.3㎡ 물건이 80,000,000원 ~ 165,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 60만 원~95만 원 수준으로, 상대적으로 오래된 건물들의 시세로 판단됩니다.

본 물건은 비교적 신축(2014년 준공)의 도시형생활주택으로, 이러한 최신 데이터를 기반으로 볼 때 실제 시장 가치는 제공된 오래된 비교 대상 물건들의 시세보다 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 시설 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로 현대적인 건축 자재 및 마감재를 사용하였습니다.

위생, 급배수, 승강기, 스프링클러, 방송, 도시가스, 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

현대시티아울렛, 동대구역 주변 상업시설, 병원, 은행, 다양한 식당가 등 생활 편의시설에 대한 접근성이 매우 뛰어납니다.

대중교통 이용이 용이하여 생활권이 넓습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 양채식은 2018년 7월 13일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

본 경매를 신청한 채권자이기도 하며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만 배당 절차 및 최종 배당표 확정 시까지 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

물건이 속한 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 비행안전제6구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 건물 이용 및 증축 등에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

본 물건 주변 및 동대구 유성 푸르나임 건물 자체에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동의 핵심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2014년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자가 존재하므로 권리 분석 및 배당 절차에 대한 면밀한 주의가 요구됩니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 향후 시세차익을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동대구역과 지하철 1호선이 인접하며, 현대시티아울렛 등 상업 및 편의시설이 밀집된 초역세권.

* 현대적 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 유지보수 측면에서 유리.

* 안정적 배후 수요: 주변 상업 및 업무시설 종사자들을 기반으로 한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 경매의 잠재적 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

주변 시장 조사 결과, 동대구 유성 푸르나임과 유사한 면적(약 27.47㎡)의 도시형생활주택은 최근 1억 1천만 원에서 1억 5천만 원 수준에서 거래되거나 호가되고 있습니다. 이는 감정가(1억 7백만 원)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 경매를 신청한 점, 배당 절차의 변동 가능성, 그리고 경매 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 낙찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

추천 입찰가: 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.