나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9917 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 302-105 대구역서원프레시빌 102동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 소재하는 "지하철1호선 대구역" 북동측 인근에 위치 하는 "대구역서원프레시빌 제102동 제3층 제303호 (전유면적: 25.7957㎡)" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 롯데백화점 등으로 형성된 지역으로서, 생활편 의시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철1호선 및 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 편리시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층건 중 제3층 제303호 단위세대로서, 외벽: 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 바닥: 장판지마감 및 타일마감 등, 창호: 새시창입니다.

이용상태

가) "주거용 오피스텔"입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 주차 타워 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로 접면도로와 등고 평탄하며, 현황 "아파트 및 오피스텔부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선의 포장도로, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-04-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9917 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 302-105 대구역서원프레시빌 102동 3층303호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

감정가: 62,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.6571㎡ (약 2.62평)

건물면적: 25.80㎡ (약 7.81평)

건물 지분: 25.7957㎡ (약 7.80평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 소재하며, 지하철 1호선 대구역 북동측 인근에 위치한 "대구역서원프레시빌 제102동 제3층 제303호"입니다. 부근 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 롯데백화점 등으로 형성된 지역으로, 생활편의시설과의 접근성 및 편리성이 뛰어나 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철 1호선 대구역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 13층 건물 중 제3층 제303호 단위세대입니다. 외벽은 화강석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.

2.4. 설비 및 토지 현황

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 주차 타워 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 부정형으로 접면 도로와 등고 평탄하며, 현황은 아파트 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김경택

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-08-28

* 확정일자: 2017-08-28

* 대항력: 있음

* 비고: -

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (문정아, 70,000,000원, 2018-12-06)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사백향에스앤피 (2017-07-12)

* 소유권이전: 백선혜 (2017-08-14, 매매)

* 근저당권: 문정아 (2018-12-06, 말소기준권리, 70,000,000원)

* 가압류: 김경택 (2024-08-22, 65,000,000원, 말소)

* 강제경매: 김경택 (2025-12-03, 65,000,000원, 말소) - 본 경매 개시 결정

* 압류: 금정세무서장 (2026-02-11, 말소)

* 압류: 동화성세무서장 (2026-02-19, 말소)

* 등기부채권 총액: 135,000,000원

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 임차인 김경택은 2017년 8월 28일 전입 및 확정일자를 취득하여 대항력을 갖추고 있습니다. 김경택의 보증금 65,000,000원은 감정가 62,000,000원보다 높으나, 등기부상 해당 임차인이 가압류 및 강제경매를 신청한 채권자(김경택)와 동일인으로 확인되어, 낙찰 후 인수되는 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원) 따라서 권리관계는 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 대구역 인근 중심상업지역에 위치하며, 롯데백화점, 대구역, 다수의 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 임대 수요

대구역을 중심으로 한 역세권의 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설은 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있는 요인입니다.

4.3. 주변 시설

* 백화점: 롯데백화점 대구점 (약 349m)

* 교통: 지하철 1호선 대구역 (약 199m), 다수의 시내버스 정류장

* 기타: 형제삼번식자재마트, 성화중학교, 경북대학교사범대학부설고등학교 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점, 대구역, 지하철 1호선, 다수의 시내버스 정류장이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 교통 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 아파트 단지 및 근린생활시설로 잘 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 1호선 대구역 이용이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다. 차량을 이용한 진출입도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김경택은 대항력을 갖추고 있으나, 권리분석 결과 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단되어 실질적인 리스크는 없습니다.

6.2. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 이는 임차인 김경택의 정보가 명확히 제공되었기 때문에 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 차임이 0원인 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 칠성동 일부 지역에서 환경 취약 지역 정비 및 쓰레기 무단투기 관련 이슈가 있었으나, 이는 해당 건물이나 인근에 직접적인 영향을 미치는 것으로 보이지는 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구역 초역세권이라는 최상의 입지 조건과 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 중심상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대되며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 전반적으로 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구역 초역세권의 탁월한 입지.

* 풍부한 유동인구와 안정적인 오피스텔 임대 수요.

* 복잡한 권리관계 없이 명확한 권리 분석.

* 주변 상권 및 생활 편의시설 접근성 최고.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 전용면적은 25.80㎡ (약 7.81평)입니다. 제공된 검색 결과에 따르면, '대구역 서원프레시빌'의 21평형 (약 70㎡) 기준 매매가는 약 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 본 건과 유사한 면적(25.80㎡)의 시세를 추정해 볼 때, 약 6천 2백만원 ~ 6천 3백만원 범위로 예상할 수 있습니다 (170,000,000원 / 70㎡ * 25.8㎡ ≈ 62,546,400원). 따라서 본건의 감정가 62,000,000원은 해당 면적의 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가가 적정 시장가 수준으로 판단되므로, 입찰 참여 시 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 입찰자의 전략 등에 따라 달라질 수 있습니다. 보수적인 관점에서 감정가 수준인 62,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황에 따라 추가적인 상향 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.