나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12817 [1] 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 502 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 소재 "청삼교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 주상나지, 자연림 등으로 이루어진 주거상업지대로서 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 대중교통 이용 여건을 포함하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 북측으로 폭 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서 (사용승인일: 2017.08.10) - 외벽: 석재 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설(사무실) 2층~4층: 다가구주택(5가구)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비(주택), 도시가스, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

2층~4층의 발코니, 옥탑의 다락, 1층 후면에 창고가 소재함.

공부와의 차이

제시목록의 1층 면적(56.02㎡)은 증축 이전의 것으로서 현황 및 건축물대장상의 면적은 89.5㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 각 가구로는 진입할 수 없었는 바 내부 이용상황 등에 대하여는 건축물대장의 현황도면 등을 기준으로 하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㉠창고 포함
목록2:등기사항증명서 상 1층 면적(56.02㎡)은 증축 이전의 것으로 현황 및 건축물대장상의 면적은 89.5㎡임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경12817 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 502

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택)

* 감정가: 1,134,077,200원

* 토지 면적: 230.10㎡ (약 69.6평)

* 건물 면적: 379.14㎡ (약 114.7평)

* 건물 제시외 면적: 15.10㎡ (창고)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 권OO

* 특이사항: 중복 사건, 제시외 건물(창고) 포함 매각, 1층 면적 공부상/현황 차이 (등기부 56.02㎡ vs 현황 89.5㎡)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 소재 "청삼교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 주상나지, 자연림 등으로 이루어진 주거상업지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 여건을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 세장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지의 북측으로 폭 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2017.08.21 접수, 600,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 강제경매, 임의경매, 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)우성이엔씨: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2018-11-15, 대항력 없음.

* 권용완: 보증금 100,000,000원, 전입 2023-01-31, 확정 2023-01-11, 대항력 없음.

* 박은숙: 보증금 150,000,000원, 전입 2018-10-31, 확정 2024-07-10, 대항력 없음.

* 오기석: 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-02-26, 확정 2024-02-26, 대항력 없음.

* 주상인: 보증금 80,000,000원, 전입 2019-08-26, 확정 2019-08-05, 대항력 없음.

* 한지영: 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-11-30, 확정 2023-11-10, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 소재지 및 지역 특성: 천안시 동남구 삼룡동 502번지, "청삼교차로" 인근에 위치하며, 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(청수지구) 내에 속해 있어 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 건물 용도 구성: 1층 근린생활시설(사무실)과 2층~4층의 다가구주택(5가구)으로 구성되어 있어, 상업 시설 임대 수익과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 시장 정보: 제공된 주변 연립, 다세대 매매 JSON 정보(삼룡동 341-19, 1991년 준공, 54.07㎡, 6천만원)는 본 건과 준공년도, 규모, 용도 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본 건의 감정가 1,134,077,200원을 주요 참고 기준으로 삼아야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주변 편의시설: 주거상업지대에 속해 있어 근린생활시설 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건물 편의시설: 건물 내 위생설비, 급·배수설비, 난방설비(주택), 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주요 구성: 1층은 근린생활시설(사무실)로 활용 가능하며, 2층부터 4층까지 총 5가구의 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 이후 절차에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 면적 차이: 등기사항증명서 상 1층 면적(56.02㎡)과 현황 및 건축물대장 상 면적(89.5㎡) 간에 차이가 존재합니다. 이는 향후 등기 복구 또는 거래 시 문제가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 내부 이용 현황 미확인: 현장 조사 당시 각 가구로의 진입이 불가능하여 내부 이용 상황을 건축물대장 현황도면 등으로 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태, 구조, 점유 현황 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등은 향후 증축, 개축, 재건축 시 관련 법규에 따른 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 신축된 비교적 현대적인 근린주택으로, 상업 시설과 5가구의 다가구 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되고 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 점은 큰 메리트입니다. 그러나 '중복 사건'이라는 점, 1층 면적의 공부상/현황상 차이, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 절차적 번거로움을 야기할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 1층 상가 및 2~4층 다가구 주택(5가구)으로 구성되어 임대 수익 다각화 및 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

* 모든 권리가 말소되어 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 잔금 납부 후 명도가 원활할 수 있습니다.

* 주거상업지대에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,134,077,200원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본 건과 비교하기 어렵습니다. 잠재적 리스크(면적 차이, 내부 미확인, 중복 사건)를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 이러한 리스크를 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적인 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,020,000,000원 ~ 1,134,000,000원

이 범위는 일반적인 경매 시장의 낙찰률과 본 건의 특수성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 정도, 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.