나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12775 [1] 충청남도 아산시 모종동 643 모종캐슬어울림3단지 303동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 "온양동신초등학교" 동측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지, 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 (사용승인일:2017.2.6) 건물의 제6층 제603호로 외벽: 몰탈위 석재붙임마감등 내벽: 벽지 및 타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비, 냉난방설비, 주차장설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 서측, 남측으로 약10미터내외의 도로에 접해있으며 동측으로 약20미터내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2016-11-09) , 지구단위계획구역(2016-11-09)(모종·풍기 지구단위계획구역) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-09)(중로2-105)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-09)(중로2-106)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2016-11-09)(중로3-49)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12775 (1)

소재지: 충청남도 아산시 모종동 643 모종캐슬어울림3단지 303동 6층603호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2017년 2월 6일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.2. 면적 정보

건물면적(전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

토지면적(토지지분): 49.96㎡ (약 15.11평)

1.3. 매각 정보

감정가: 367,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.4. 단지 정보

아파트명: 모종캐슬어울림3단지

총 세대수: 516세대

최고층: 23층 (본건 6층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 모종동에 소재하며, '온양동신초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측, 서측, 남측으로는 약 10미터 내외의 도로에 접해 있으며, 동측으로는 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 주식회사 카카오뱅크의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매로 진행됩니다. 등기부등본 상 총 채권액은 382,800,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권(을3, 2023-03-13 접수)보다 후순위 권리 및 등기는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 이력은 다음과 같습니다.

* 이윤형 (2017-05-02 접수)

* 오정자 (2020-04-13 접수)

* 정슬기 (2023-03-13 접수)

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차권은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 매각 후 권리상의 문제가 없어 명도 부담이 적을 가능성이 높음을 시사합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 공란으로 비어있어 해당 권리가 실질적으로 존재하거나 인수 대상이 될 가능성은 낮아 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

모종동은 아산시의 중심부에 위치하며, 상업 시설과 주거 단지가 공존하는 지역입니다. 터미널 부근과 아산충무병원 근처에 상권이 형성되어 있으며, 롯데마트, 하나로마트 등 대형 마트가 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 부동산 시장 동향

최근 아산시 모종동 지역의 아파트 매매 시장은 활발한 거래량을 보이고 있습니다. 특히 84.97㎡ 면적대의 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 2026년 5월에는 340,000,000원, 2026년 6월에는 315,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 367,000,000원과 비교했을 때, 시세 형성 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 온양동신초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 근린상가들이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 아산시에는 신정호, 외암민속마을, 현충사 등 다양한 문화 및 관광 자원이 있습니다.

5.3. 주차 시설

모종캐슬어울림3단지는 총 621대의 주차가 가능하며, 지하 주차는 562대, 지상은 59대입니다. 다만, 일부 입주민 후기에서는 주차 공간 부족에 대한 언급도 있습니다. 아산시는 모종동 일원의 주차난 해소를 위해 공영주차장을 조성하는 노력을 하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오 시설

인근 지역의 검색 결과, 아산시는 과거 쓰레기 소각장 등 혐오 시설을 시민 힐링 명소인 '호롱빛공원'으로 조성하는 등 환경 시설의 긍정적 전환 노력을 하고 있습니다. 본건 물건지 주변으로 직접적인 혐오 시설이 보고된 바는 없습니다.

6.2. 명도 및 권리 사항

권리 분석 결과, 인수해야 할 임차권이나 소멸되지 않는 권리가 거의 없어 명도에 대한 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 모종동의 신축급 아파트(2017년 입주)로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 주거지입니다. 온양동신초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 내 및 주변 상가 이용이 용이합니다. 권리 분석 상 인수할 권리가 없어 깔끔한 등기부 상태를 기대할 수 있으며, 임차인 관련 부담 또한 없는 것으로 파악됩니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 온양동신초등학교 인접, 편의시설 접근성 우수.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 노후도가 낮아 주거 만족도 높음.

* 권리관계 명확: 임의경매로 말소기준권리 이하 권리 모두 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 실수요 및 투자수요 확보 가능성: 아산시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 367,000,000원입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(84.97㎡)의 9층 물건이 2026년 6월 315,000,000원에 거래되었으며, 17층 물건은 340,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 6층으로, 최신 거래가와 감정가, 그리고 층수를 종합적으로 고려하여 315,000,000원 ~ 335,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 본 물건은 시세 대비 경쟁력을 갖춘 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.