나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1297 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1397 수성하늘채르레브 302동 OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 남측 인근에 위치하는 구분건물(집합 상가, "수성하늘채르레브" 302동 지2층 112호)로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 일반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구 지상철도가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물 중 지2층 112호 단위호수로서, 외벽 : 외장 타일 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 강화유리도어임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 소화전 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사 지대내 위치한 부정형의 토지로서 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북서측으로 왕복 6차선 포장도로와, 기타 아파트 단지외곽으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동 1397번지, 수성하늘채르레브 302동 지2층112호에 소재한 구분건물(집합상가)입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 25.24㎡(약 7.63평)이며, 건물면적은 46.58㎡(약 14.10평)입니다. 토지 지분은 25.2352㎡, 건물 지분은 46.578㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건물의 감정가는 326,000,000원입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.4. 특이사항

유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독 및 다세대 주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 대구 지상철이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권 보존: 수성범물지역주택조합 (2020-12-28)

* 소유권 이전: 이현성 (2020-12-28)

* 근저당권: 하나은행 (283,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 신한은행 (132,000,000원) - 공동담보

* 임의경매: 신한은행 (102,328,424원)

등기부채권 총액은 415,200,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김선영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2020-12-16

* 대항력: 있음

비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 입찰 전 임대차 관계에 대한 상세 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 상기 임차인의 대항력은 별도로 고려해야 합니다.

예상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변에 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 밀집해 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 배후 수요는 충분할 것으로 보입니다. "용지네거리" 인근의 지리적 이점을 활용할 수 있습니다. 다만, 본 물건이 지하 2층에 위치한다는 점은 접근성 및 가시성 측면에서 일반적인 상가보다 불리하게 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 복명초등학교, 삼덕유치원 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 해당 학교 주변은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호법에 따른 일부 업종 운영 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 다만, 일반적으로 혐오시설 등 부동산 가치를 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김선영 씨가 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 금액은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 관련 협의 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화 물건이라는 특성상 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

* 지하 2층 상가라는 점은 임대 및 활용도에 있어 극복해야 할 한계점입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 안정적인 주거 지역 내 상가로, 지역 기반 상권으로서의 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 지하층이라는 입지적 제약은 투자 결정에 신중을 기하도록 요구합니다. 권리 관계 자체는 말소 기준권리 이하로 정리될 가능성이 높으나, 임차인과의 관계 설정이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구의 우수한 지역적 가치와 풍부한 배후 수요.

* 낮은 채권 총액은 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성을 시사합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 0원으로 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 326,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재, 지하층이라는 점, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 상가의 임대 현황, 미래 가치 등을 면밀히 분석하는 과정이 필수적입니다. 본 정보만으로는 최종적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.