나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12812 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 113동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 10-1 소재 "천안부영초등학교" 동측 인근에 위치한 원앙마을부영 아파트 제113동 제10층 제1004호로, 주위는 농경지, 임야, 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 교통 사정 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상 10층 지하1층 건물 중 제113동 제10층 제1004호로 (사용승인일 :1999.12.27.) 외벽은 몰탈 위 페인팅 내벽은 벽지 및 타일 마감 창호는 샤시 마감.

이용상태

아파트(방3, 거실 겸 주방 1, 욕실 겸 화장실, 발코니)로 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기설비 및 소화전 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 북측으로 완만한 하향경사지를 조성한 아파트 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로인 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 삼성리 9-12 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m∼25m)(2023-08-01)(중로 1-208)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(천안부영초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하얀유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>. 절대보호구역(천안부영초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하얀유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 기호 (2) 삼성리 9-14 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(하얀유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>. 준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12812 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 113동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원 (9천7백만원)

토지면적: 52.59㎡ (약 15.9평)

토지 지분: 52.585㎡ (약 15.9평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

건물 지분: 59.76㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 10-1 소재 "천안부영초등학교" 동측 인근에 위치한 원앙마을부영 아파트 제113동 제10층 제1004호입니다. 주위는 농경지, 임야, 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 10층, 지하 1층 건물 중 제113동 제10층 제1004호로, 사용승인일은 1999년 12월 27일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 마감입니다.

* 이용상태: 아파트(방3, 거실, 주방 1, 욕실 겸 화장실, 발코니)로 사용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 북측으로 완만한 하향 경사지를 조성한 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등: 본건 북측으로 중로인 아스팔트 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 삼성리 9-12: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m∼25m) 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안부영초등학교, 하얀유치원), 절대보호구역(천안부영초등학교, 하얀유치원), 공장설립승인지역.

* 삼성리 9-14: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역. 가축사육제한구역, 상대보호구역(하얀유치원). 준보전산지, 공장설립승인지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 07월 09일에 등기된 주식회사 티포스코퍼레이션대부의 근저당 (91,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: "라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다. 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 경매 진행 시 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건 "기타참고사항"에 "임대사항 미상임"으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 추후 인수 또는 명도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사부영 (1999-12-29)

* 소유권이전: 주식회사부영주택 (2010-03-11)

* 소유권이전: 문병철 (2014-12-30, 매매)

* 근저당: 주식회사티포스코퍼레이션대부 (2024-07-09, 91,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 주식회사드림앤캐쉬대부 (2025-12-04, 89,991,231원)

* 총 등기부채권액: 91,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 "천안부영초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 인근에 하얀유치원, 스위티어린이집, 헬로키즈어린이집 등 다수의 어린이집과 유치원이 소재하여 교육 및 보육 시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 인근 지역(목천읍)에 쓰레기 매립장이 존재했던 사실이 있으나, 본건 아파트 단지와 직접적인 연관성이나 근접성에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, "원앙마을부영아파트" 단지에서 계절에 따른 축사 냄새에 대한 불편함이 보고된 바 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 원앙마을부영아파트 / 목천 부영1차아파트

* 주소: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12

* 사용승인일: 1999년 12월 27일

* 총 동수: 25개동

* 총 세대수: 1,833세대

* 최고/최저층: 10층 / 1층

* 주차대수: 총 1,067대 (지상 6대, 지하 44대 - *제공된 정보와 상이하나, 아파트 정보에 따르면 총 1,067대, 지상 6대, 지하 44대로 기재됨. 종합적으로 1,067대, 지하 주차 63대, 지상 주차 1,067대 또는 총 1,130대 등으로 기재된 내용이 혼재. 현재 정보로는 총 1,067대, 최고층 10층을 기준으로 함.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 개별 세대 정보:

* 구분: 아파트 1004호

* 구조: 방 3, 거실, 주방, 욕실, 발코니

* 면적: 전용면적 59.76㎡ (약 18.1평), 공급면적 82.65㎡ (약 25평)

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 본건은 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 경매 참여 시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대사항 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 인수해야 할 보증금이나 차임이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 시설 노후화: 1999년 준공된 아파트로, 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍에 위치한 원앙마을부영아파트 113동 10층 1004호입니다. 아파트 단지는 1999년에 준공되어 비교적 오래되었으나, 주변에 학교와 상가 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 최근 2026년 6월 동일 면적(59.76㎡)의 아파트가 1억원에 실거래된 점을 고려할 때, 감정가 9천7백만원은 시장 가격 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 지상권 등의 미확인 권리 관계, 내부 확인의 어려움, 시설 노후화 등의 잠재적 리스크는 반드시 경매 참여 전 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 천안부영초등학교 및 다수의 교육 시설이 인접하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 합리적인 시세: 동일 면적의 최근 실거래가(1억원) 대비 감정가(9천7백만원)가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월, 동일한 면적(59.76㎡)의 6층 및 7층 아파트가 각각 1억원에 실거래된 기록이 있습니다. 본건은 10층으로, 층수 이점을 고려할 때 시장 시세는 1억원 내외로 파악됩니다. 감정가는 9천7백만원입니다.

* 최근 실거래가 (동일 면적, 6-7층): 100,000,000원

* 감정가: 97,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 98,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 시세, 경쟁 입찰 현황, 권리 관계(특히 지상권)의 최종 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.