나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16163 [1] 충청남도 보령시 대천동 93-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

-

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(㉠,㉡,㉢) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

충청남도 보령시 대천동 93-5

2.2. 물건 현황

용도: 단독주택

감정가: 70,165,000원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.36㎡ (약 14.93평)

건물 제시외면적: 43.60㎡ (약 13.19평) (매각포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 경매 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16163 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 배OO

말소기준권리: 2025년 12월 09일 강제경매 (2025타경16163)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

해당 물건은 충청남도 보령시 대천동에 위치하고 있으며, 대천동 일대는 해안 관광 지역과 근접하여 비교적 활발한 상권 및 주거 지역을 형성하고 있습니다. 구체적인 시설 정보는 다음과 같습니다.

3.2. 교통상황

주변 도로망을 통한 시내 및 외곽 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 정확한 대중교통 이용 현황 및 도로 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 주변 시설

* 편의시설: 대천동 상업지구와의 접근성을 고려할 때, 은행, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 분포하고 있을 가능성이 높으며, 정확한 위치는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 검색 결과로는 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 물건은 다수의 공유자로 구성되어 있으며, 여러 차례의 지분 이전, 상속, 증여, 강제 경매 및 공매 기록이 등기부에 나타납니다. 말소기준권리는 본 경매 사건의 강제경매 개시결정 등기(2025.12.09.)이며, 해당 등기보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 전입일자: 1974-06-04

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 권리분석 의견: 임차인 임 은 전입일자가 오래되었고 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임대차 관계의 구체적인 내용과 향후 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 실거래가 분석

제공된 주변 실거래가 JSON 정보는 주로 '연립' 주택 유형에 대한 것입니다. 본 물건은 '단독주택'으로 주택 유형이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 사례 (연립, 2026년 6월):

* 84.51㎡ (약 25.56평) / 2015년식: 115,000,000원

* 57.33㎡ (약 17.34평) / 1989년식: 37,000,000원

* 73.33㎡ (약 22.18평) / 2015년식: 87,000,000원

5.2. 시세 평가

본 물건은 건물 면적 약 14.93평, 토지 면적 약 39.93평으로 구성되어 있습니다. 감정가는 70,165,000원입니다. 주변 '연립' 주택의 실거래가(약 210만 원 ~ 450만 원/평)를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 토지 가치에 비해 건물이 차지하는 비중이 상대적으로 높거나, 시장 상황을 반영한 보수적인 평가로 보입니다. 그러나 '단독주택'으로서의 가치나 대천동 지역의 전반적인 부동산 시세를 고려하면 재평가가 필요할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

대천동은 보령시의 중심지 중 하나로, 해수욕장 등 관광 인프라와 함께 주거 기능도 갖춘 지역입니다. 단독주택으로서 조용하고 독립적인 주거 환경을 제공할 수 있으나, 정확한 생활 편의시설 및 주거 만족도는 현장 답사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 물건 자체가 공유자 간의 분할을 위한 경매로, 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원): 임차인 임 은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원이라는 점은 매우 이례적입니다. 이는 임차인이 장기간 무상으로 거주할 권리를 주장하거나, 임대차 외 다른 권리를 주장할 가능성을 내포합니다. 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 낙찰자가 임차인의 거주권을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 미기재 권리: 등기부 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)가 존재할 가능성이 있어, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충남 보령시 대천동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주 중이라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 임차인과의 명도 협상이 원만히 이루어지지 않을 경우, 낙찰 후 상당한 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유물 분할 경매의 특성상 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

9. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 대천동이라는 입지 조건과 토지 면적을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 개발 가능성: 단독주택 용지로서의 개발 또는 증축 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 만약 임차인 문제가 원만히 해결되고, 주변 시세 대비 감정가 또는 낙찰가가 합리적이라면 투자 매력이 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주 중이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 상황은 낙찰 후 명도에 상당한 어려움과 비용을 초래할 수 있으며, 임차인의 권리가 복잡하게 얽혀 있다면 인수 부담이 커질 수 있습니다.

감정가는 70,165,000원입니다. 주변 '연립' 주택의 최근 실거래가를 고려하면, 본 물건의 잠재적 시장 가치는 감정가를 상회할 수 있습니다. 하지만, 명도 리스크를 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 위험 요소를 충분히 반영하여 다음과 같이 제시합니다.

* 보수적 접근 시: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

* 시장 가치 및 리스크 완화 가능성 고려 시: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인과의 실질적인 대화 시도, 법률 전문가와의 상담을 통해 명도 가능성 및 예상 비용을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.