나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30967 [1] 충청북도 충주시 충인동 58 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 충인동(충의동) 소재 "자유시장 " 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 전동시장인 자유시장, 각종 점포 상가 및 주상용부동산으로 형성되어 있는 시장주변 상가지대임.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 접면도로와 등고이며 기존건물이 철거된 상업나지 상태로 지상에 건물폐자재가 다량 적치되어 있음.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로 지적상 맹지이나 로폭 약2미터 내외의 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(소로3-332)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 "사진용지" 와 같이 건물폐자재가 다량 적치되어 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지상에 건물폐자재 다량 적치되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30967 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 충청북도 충주시 충인동 58

용도: 대지

토지면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

감정가: 418,560,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 충청북도 충주시 충인동 58에 위치하며, 구 자유시장 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 전통시장인 자유시장을 중심으로 각종 점포, 상가 및 주상용 부동산이 밀집한 시장 주변 상가지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

물건지 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 남측으로는 지적상 맹지이나, 폭 약 2미터 내외의 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건

토지매각

3.2. 권리분석 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 5월 26일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(을6)이며, 채권 최고액은 276,000,000원입니다. 이 권리를 포함한 모든 을구의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 갑구의 가압류 및 압류 권리들도 말소 예정이나, 일부 권리(예: 지상권)의 존속 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김흥일 (1996년), 이광우 (2014년), 장재광 (2022년)

* 근저당: 대형기선저인망수산업협동조합 (2022.05.26, 276,000,000원 - 말소기준권리), 천미향 (2022.05.26, 60,000,000원), 김미자 (2022.09.14, 100,000,000원), 박춘자 (2023.06.12, 150,000,000원)

* 지상권: 대형기선저인망수산업협동조합 (2023.06.02 - 말소)

* 가압류: 충북신용보증재단 (2023.11.17, 29,500,000원), 농협은행 (2024.01.17, 8,380,798원), 오케이저축은행 (2024.02.23, 35,325,964원), 서민금융진흥원 (2024.03.04, 11,352,568원), 소상공인시장진흥공단 (2024.04.11, 14,496,954원)

* 압류: 충주시 (2024.09.09), 국민건강보험공단 (2026.01.16)

* 채권압류: 신한카드주식회사 (2024.12.10), 삼성카드 (2026.05.07)

* 임의경매개시결정: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025.12.10, 269,547,716원)

등기부채권 총액: 685,056,284원

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 상, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 즉, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 등기부등본 상으로는 해당 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수되는 권리 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

자유시장 및 각종 점포, 상가 등이 밀집한 상업지역으로, 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

본 물건은 도시지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상업시설 개발 등을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

자유시장과 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 리스크 (폐자재)

토지 지상에 건물 폐자재가 다량 적치되어 있어, 토지를 즉시 활용하기 어려운 상태입니다. 폐기물 처리 및 정비에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 법적/권리 리스크 (지상권 불확실성)

물건명세서에는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 말소된 것으로 나타나 인수 부담 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 해당 권리 관계에 대한 명확한 조사가 필수적입니다.

6.3. 이용상의 제약 (도로)

남측 진입도로의 폭이 약 2미터 내외로 협소하여, 대형 차량의 접근이나 건축 시 건축법상 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시의 중심 상업지역에 위치한 대지로서, 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 지상에 적치된 다량의 건물 폐자재 처리 문제, 남측 진입도로의 협소함, 그리고 무엇보다 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 존속 여부에 대한 불확실성은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 해소 방안을 마련한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 위치: 충주시 상업지역 내 위치하여 상업시설 개발에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치: 상권 발달 및 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 확인 시: 만약 지상권 문제가 명확히 해결된다면, 토지 자체의 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 결정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 폐기물 처리 예상 비용

* 지상권 존속 여부 확인 및 인수 시 예상되는 부담액

* 본 물건의 현재 시장 가치 및 미래 수익성 분석

* 해당 지역의 최근 경매 낙찰가율 추이

* 기타 예상되는 제세공과금 및 부대 비용

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.