나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53788 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 671-8 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 오성플러스) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택, 다가 구주택 등으로 이루어진 주거지대로서 학교, 공원, 골프장 등이 산재하고 있음.

교통상황

42번국도 동측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류 장이 소재하며, 남서측 직선거리 약2.5km지점에 한대앞역(4호선,수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 3층 302호로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실겸주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭10미터, 동남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부곡동 671-8 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용 상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 신청채권자는 이 법원 2023타경65002호 부동산강제경매 사건(1경매)의 임차인으로서, 선행 경매절차에서 임차보증금 143,000,000원 중 일부인 2,629,716원을 배당받아 우선변제권은 소멸하였으나, 대항력은 유지됨.
2. 이 사건(2경매)에서 잔여 임차보증금 140,370,284원 반환채권에 기하여 강제경매를 신청하였으며, 일반채권자로 배당받게 되며 잔여보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수함.
3. 배당요구 종기 기준 신청채권자 외에 다른 배당요구권자는 없음.
4. 등기사항전부증명서 을구 7번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53788 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

물건종별: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 671-8, 3층 302호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 3층 302호 (2013년 건축)

이용상태: 도시형생활주택 (방 2, 거실겸주방, 화장실 등)

토지형상 및 이용상태: 장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 124,000,000원

토지면적: 26.34㎡ (약 7.97평) / 토지지분: 26.3433㎡

건물면적: 45.57㎡ (약 13.78평) / 건물지분: 45.57㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 주로 유사 규모의 다세대주택, 다가구주택 등으로 이루어진 주거지대입니다. 학교, 공원, 골프장 등이 산재해 있습니다.

2.2. 교통 상황

42번 국도 동측 인근 지역에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 약 2.5km 지점에 한대앞역(4호선, 수인분당선)이 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전, 주택임차권, 강제경매 등기 등이 등기되어 있습니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (홍종란, 2017-03-14)

* 주택임차권 (박정호, 143,000,000원, 2023-04-11 등기, 말소: 인수)

* 강제경매 (박정호, 140,370,284원, 2025-12-11 등기, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

임차인 박정호는 보증금 143,000,000원, 차임 0원 조건으로 2020년 12월 28일 전입 및 2020년 11월 30일 확정일자를 받았습니다. 본 경매 절차(2차 경매)의 신청 채권자이며, 대항력이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서 을구 7번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 선행 경매(1차)에서 보증금 일부(2,629,716원)를 배당받아 우선변제권은 소멸하였으나, 대항력은 유지됩니다. 이 사건(2차)에서 잔여 임차보증금 140,370,284원 반환 채권에 기하여 강제경매를 신청하였으며, 일반 채권자로 배당받게 됩니다. 만약 잔여 보증금 전액이 배당되지 않으면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53788)에 따라, 매각으로 인해 소멸될 권리가 다수 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주변에 다세대, 연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다. 부곡동 행정복지센터가 인근에 있으며, 상업시설은 주로 소규모 점포와 편의시설이 분포하는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부곡동행정복지센터, 부곡근린공원 등 공공시설이 인근에 위치합니다. 또한, 다수의 소규모 상점과 식당들이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

부곡초등학교, 문성중학교, 안산공업고등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 임차인 박정호의 잔여 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 잔여 보증금 140,370,284원이 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지역에 특별한 혐오시설이 인지되지는 않으나, 개별적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건과 교통은 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력 및 인수 부담 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 문제입니다. 현재 감정가 1억 2,400만원 대비 임차인의 잔여 보증금 채권액이 1억 4,037만원에 달하여, 매수인이 임차보증금 전액을 인수하게 될 경우 상당한 금액의 손실이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 내 주거지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 건축된 지 약 10년 내외로 비교적 신축에 해당하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 접근성이 개선될 가능성(예: 교통망 확충)이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 1억 2,800만원에서 1억 6,600만원 범위로 나타납니다. 본건의 전용면적 45.57㎡(약 13.78평)를 기준으로 보았을 때, 적정 시세는 약 1억 3,000만원 ~ 1억 4,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금 140,370,284원을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이를 감안하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 시가총액 (보수적 추정): 130,000,000원

인수 보증금 (최대): 140,370,284원

만약 매수인이 임차인의 잔여 보증금 전액을 인수해야 한다면, 예상 시가총액을 초과하는 금액이므로 본 건은 실질적으로 낙찰받아도 금전적 손실이 발생하는 구조입니다. 따라서, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액, 즉 시세에서 인수 보증금을 차감한 값으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가 = (시세) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 130,000,000원 - 140,370,284원 = -8,370,284원

이는 입찰가로 0원 이하가 산정됨을 의미하며, 현 조건으로는 시세 대비 높은 채권액으로 인해 신중한 접근이 필수적입니다. 입찰을 고려하신다면, 임차인의 배당 현황을 면밀히 확인하여 인수해야 할 보증금 액수를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 만약 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우에 한하여, 감정가 또는 그 이하의 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 현재 정보상으로는 낙찰받을 경우 추가적인 금전적 부담이 예상되므로, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.