나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35286 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 203-21 더로얄아파트 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(소새울역) 등의 대중교 통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물내 10층 1001호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소화전 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약25m 내외의 포장도로(소사로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역( 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원- 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2 025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35286 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 203-21 더로얄아파트 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 355,000,000원

토지면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

토지지분: 28.564㎡

건물면적: 59.82㎡ (약 18.10평) (전용면적 기준)

건물지분: 59.82㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 소새울역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서측으로는 노폭 약 25m 내외의 포장도로(소사로)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

소유권은 최애순(보존), 중국인(이전), 이경희(이전) 순으로 변동되었습니다.

매각으로 소멸될 권리로는 주경희(가압류 30,000,000원) 및 교보생명보험(가압류 6,645,643원) 등의 가압류 채권이 있습니다. 본 경매의 말소기준권리는 인천지방법원 2022카단12285의 가압류입니다.

박상호(주택도시보증공사) 명의의 주택임차권(340,000,000원)이 등기되었으나, 등기부상 '말소'로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 건은 주택도시보증공사의 신청에 따른 강제경매(사건번호: 인천지방법원 부천지원 2025타경35286)로 진행 중입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-29

* 확정일자: 2021-07-05

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정이며, 법원 자료상 '없음'으로 명시)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-04

* 대항력: 없음 (법원 자료상 '없음'으로 명시)

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 대항력이 없으며, 등기된 주택임차권 또한 말소 예정이므로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 소사초등학교 인근의 주거밀집지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 소새울역이 인접하여 상업 및 업무 기능이 있는 도심으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 소사초등학교, 소새울유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 지하철 1호선 소새울역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26.부터 2026.8.25.까지입니다. 해당 기간 내 거래 시에는 관할 구청의 토지거래허가를 받아야 합니다.

임차인 관련 정보 불일치 가능성: 물건 요약 정보에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 상세 권리분석 및 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다. 최종적으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 추가 분쟁 소지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하고 인수조건 변경이 언급된 점은 HUG와의 채권 회수 절차 및 관련 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부천시 소사본동에 위치한 아파트로, 소사초등학교 인근 주거지역에 속하며 지하철역이 가까워 교통 및 생활 편의성이 좋습니다. 감정가는 3억 5,500만원이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 임차인 대항력 관련 정보의 잠재적 불일치는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 지하철 1호선 소새울역 인접으로 도심 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 주거 환경: 학교와 주거시설이 밀집된 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

명확한 권리관계: 매각으로 모든 등기된 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

토지거래허가구역 해제 시 가치 상승 기대: 허가구역 지정 기간 만료 후 거래 규제 해제 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 355,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 정보의 잠재적 불일치 가능성, HUG 인수조건 변경 등의 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 소폭 할인된 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

추천 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 340,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.