나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35284 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 공동 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 9층 902호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'아파트(도시형생활주택)'입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 잇습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35284 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9, 제이비팰리스 9층902호

용도: 도시형생활주택

건물명: 제이비팰리스

총층수: 14층 중 9층

구분건물 전용면적: 43.25㎡ (약 13.07평)

토지 지분 면적: 7.23㎡ (약 2.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 가치 평가

감정가: 270,000,000원

2.4. 건축물 정보

준공일자: 2017년 9월 20일

구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도: 공동주택(아파트-도시형생활주택), 업무시설(오피스텔)

주요 설비: 급배수 및 위생, 소화전, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 기계식 주차, 도시가스 개별난방

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, '부천대학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 물건지 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 7일 접수된 근저당권 (을6) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 ). 보증금 250,000,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2021-04-15, 확정일자: 2021-04-05.

* 주택임차권 등기(을7)가 말소 처리되었으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 없음을 의미하며, 보증금 인수 부담이 없습니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 주택도시보증공사의 내부 처리 조건으로 보입니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 551,925,324원 입니다.

1.3. 상권분석

* 위치적 특성: 부천대학교 인근 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

* 건물 특성: 2017년 준공된 '제이비팰리스'는 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 복합 건물입니다. 이는 다양한 임대 수요를 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

* 주변 시세 (참고): 제공된 주변 매매 정보(2026년 3월~4월)를 분석한 결과, 2000~2002년식 다세대 주택의 경우 전용면적 31.01㎡가 8,300만원 (약 2.68백만원/㎡), 71.1㎡가 18,000만원 (약 2.53백만원/㎡), 71.28㎡가 23,500만원 (약 3.29백만원/㎡)에 거래되었습니다. 대상 물건(43.25㎡, 2017년식)의 감정가는 270,000,000원으로, 이는 평당 약 2,077만원에 해당합니다. 주변 신축 건물 및 일반상업지역이라는 점을 감안할 때, 제공된 다세대 주택 시세보다는 높은 가격 수준을 형성할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성 양호, 인근 버스 정류장 이용 편리.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부천대학교 인근으로 학생 및 관련 종사자 수요가 예상됩니다.

* 주거 환경: 공동 주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 편의시설: 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 특정 자격의 매수인은 거래 시 허가를 받아야 하나, 현재 기준 잔금 납부 시점까지 해당 기간이 유지될 수 있습니다. (현재 시점 2026년 7월 기준)

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 제공된 주변 다세대 주택 시세 대비 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 건물 연식, 용도 지역(일반상업지역) 등의 요인이 반영되었을 수 있으나, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 제이비팰리스 아파트(도시형생활주택)로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 임차인 관련 권리 관계가 명확히 정리되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 주변 유사 물건의 시세 간의 차이가 존재하므로, 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 부천대학교 인근으로 젊은 임대 수요가 풍부하며, 일반상업지역 내 위치로 수익형 부동산으로서의 가치도 기대됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위를 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 예상합니다. 특히, 감정가 270,000,000원 대비 약 80%~90% 수준의 가격에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 낙찰 희망가의 85% 수준인 약 230,000,000원을 목표로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 이는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.