나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43124 [1] 경기도 평택시 지산동 809-31 주건축물제1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "지산동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박업소 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선(송탄역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 지상13층 건내 2층 202호로서, 외 벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등임. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약8미터 및 남동측으로 노폭 약6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-지산동 809-31,815-1,815-13 :일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(송탄)<관광진흥법>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. -지산동 809-31 :소로2류(폭 8m~10m)(접합), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. -지산동 809-31 :<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김아랑)로부터 2026.06.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43124 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 809-31 주건축물제1동 2층202호 (신 주소: 경기도 평택시 지산로12번길 9)

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

토지지분: 21.8355㎡ (약 6.61평)

건물면적: 78.58㎡ (약 23.77평)

건물지분: 78.5826㎡ (약 23.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 지산동에 위치하며, \"지산동행정복지센터\" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박업소 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

건물은 지산동 809-31번지 외 2필지의 일단의 토지 위에 신축된 13층 건물 중 2층 202호에 해당합니다.

서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

권리분석 결과, 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 안산세무서장의 압류(갑6)입니다.

등기부등본 상 을3으로 등기된 김아랑 임차인의 주택임차권(권리금액 289,000,000원, 접수 2023-03-08)은 말소 대상이며, 해당 물건은 매각으로 인해 소멸됩니다.

또한, 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

채권자 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 10일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하는 중요한 사항입니다.

등기부상 기타 압류 및 강제경매 기입등기(주택도시보증공사, 접수 2025-12-03) 역시 말소 예정으로, 권리관계가 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 289,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지산동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 숙박업소 등이 밀집한 복합 상권입니다.

인근에 행정복지센터 등 공공기관이 위치하고 있으며, 상업시설 및 주거시설이 공존하여 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

지하철 1호선 송탄역이 인접해 있어 외부 지역과의 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 상권은 평택시의 개발 계획 및 송탄 지역의 특성을 반영하여 안정적인 수요를 확보하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 오피스텔로, 기본적인 위생, 급·배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

지산동행정복지센터, 은행, 병원, 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 카페 등)이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

도보 거리 내 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통이 편리하며, 주거 환경 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하며, 이는 건축 및 생활에 일부 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한정되는 조건입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 절차가 진행될 예정이나, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 평택시 지산동 소재 오피스텔은 감정가 290,000,000원 대비 권리관계가 매우 명확하고 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

특히, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

입지적으로도 교통, 편의시설, 상권이 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대수익 창출 및 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 군사시설 관련 구역 지정은 본건의 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

권리관계가 말소기준권리 이하로 모두 정리되어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다.

임차인의 보증금 미인수, 대항력 없음 조건으로 인해 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

송탄역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업시설 및 주거시설과의 연계성이 좋습니다.

오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 평택시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 시세 상승 여력도 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원이나, 최근 유사 오피스텔 실거래가 분석 결과, 현재 시장 가치는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 파악됩니다.

권리관계가 깨끗하고 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려한 적정 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.