나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5416 [1] 경기도 성남시 중원구 중앙동 710 롯데캐슬 105동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 남동측 인근에 소재하며, 주위에는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 도보로 약 10분 거리에 지하철역 "단대오거리역"이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상16층 공동주택(아파트) 중 13층1302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트, 일부 외장석 마감 등 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등 창호 : PVC 창호 등임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방설비, 도시가스 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 30미터, 북서측으로 약 20미터, 남측으로 10미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(주택재개발 중동3), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-16)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 성남시 중원구 중앙동 710번지 롯데캐슬 105동 13층1302호에 위치한 아파트입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경5416 (1)이며, 감정가는 911,000,000원입니다. 토지 면적은 33.49㎡ (약 10.13평)이며, 건물 면적은 59.89㎡ (약 18.12평)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 중OOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 재개발구역으로 지정된 특이사항이 있습니다. 본 아파트는 2012년 7월 20일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 16층 건물 중 13층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 성남시 중원구 중앙동에 소재하는 "중앙동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다수의 아파트 단지와 소규모 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하여 주거 및 생활 환경이 우수합니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 있습니다. 또한, 도보 약 10분 거리에 지하철 8호선 "단대오거리역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

혐오시설:

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본 물건의 말소기준권리는 2016년 7월 21일 접수된 국민은행 근저당(273,000,000원)입니다. 소유권보존 등기일은 2016년 5월 25일이며, 이후 다수의 근저당 및 가압류, 경매개시결정이 등기되었습니다.

주요 권리 내역:

* 국민은행 근저당 (말소기준): 273,000,000원 (2016.07.21)

* 한국자산관리공사 근저당: 총 3건 (360,000,000원, 70,800,000원, 169,200,000원)

* 임준호 가압류: 100,000,000원 (2021.04.23)

* 중앙콘크리트 가압류: 10,303,200원 (2023.08.29)

* 중앙콘크리트 강제경매 (본 건): 13,050,343원 (2025.12.04)

* 에스비아이저축은행 임의경매: (2025.12.15, 별도 사건 2025타경53613)

총 채권액: 983,303,200원

인수되는 권리:

본 경매 절차를 통해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도의 임차인 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 시설:

본 물건이 위치한 중앙동은 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설, 관공서(중앙동행정복지센터), 학교 등이 풍부하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

상권 특성:

안정적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 지역 주민을 위한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

편의시설:

단지 주변의 상업 시설 및 관공서 이용이 편리하며, 중앙동행정복지센터 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

교육시설:

인근에 다수의 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통시설:

지하철 8호선 단대오거리역을 도보로 이용 가능하며, 이를 통해 서울 강남권 등 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이합니다. 또한, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 교통망이 우수합니다.

단지 내 및 부대시설:

롯데캐슬 아파트 단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 입주민의 편의성을 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건:

본 건(2025타경5416) 외에 에스비아이저축은행의 임의경매 사건(2025타경53613)이 별도로 진행 중입니다. 따라서 중복 경매 진행으로 인한 낙찰 및 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 두 사건의 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

재개발구역:

본 물건은 재개발구역(주택재개발 중동3)으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따라 자산 가치 변동이 예상됩니다. 재개발 사업의 진행 단계, 방식, 예상 기간 등에 대한 추가적인 정보 수집 및 분석이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(주택재개발 중동3)으로 지정되어 있습니다.

* 도로 조건은 대로2류, 중로1류, 소로1류에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관할 관청의 토지거래 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구의 중심부에 위치하여 교통, 생활, 교육 인프라가 매우 우수한 롯데캐슬 아파트입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 낮게 책정되어 있어, 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 그러나 중복 경매 사건이 진행 중이며, 재개발 구역 지정 및 토지거래 허가구역이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 특수성을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 약 10억 8천만원 ~ 10억 9천만원 수준의 최근 실거래가 대비 9억 1천만원의 감정가는 상당한 투자 메리트를 제공합니다.

* 뛰어난 입지 조건: 지하철 단대오거리역 도보권, 풍부한 생활 편의시설, 행정기관 및 학교 인접 등으로 주거 만족도가 높습니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 재개발 구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대감이 있습니다. (사업 진행 여부 및 방식 확인 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(59.93㎡ ~ 59.94㎡, 공급면적 기준 추정)의 롯데캐슬 아파트가 2026년 5월 및 6월에 10억 8천만원에서 10억 9천만원 사이에서 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 911,000,000원으로, 현재 시장가 대비 약 15~18% 낮은 수준입니다.

본 건은 인수되는 권리가 없으며, 채권 총액이 감정가 및 시세와 유사하거나 높은 수준입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려했을 때, 시장 가격 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 차익을 극대화할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위는 980,000,000원 ~ 1,080,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 높은 수준이지만, 최근 실거래가 범위 내에서 낙찰을 목표로 할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.