나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35280 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 44 도당센트레빌 에이동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽: 치장벽돌, 미장스톤 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35280 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 44 도당센트레빌 에이동 3층303호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 236,000,000 원

토지면적: 29.68㎡ (약 9.0 평)

건물면적: 47.51㎡ (약 14.4 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경 (임차인 대항력 없음 확인됨)

주의사항: 본건은 토지거래허가구역 내 소재하므로, 매수 시 관할 지자체의 허가가 필요함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 도당동 소재 "도당중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑4)

말소예정권리:

* 을구 3번 주택임차권 (임차인: 김 ) 보증금 235,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸 조건부임. 채권 총액 및 임차보증금 일치, 채권자가 HUG인 점, HUG 인수조건 변경이 있는 점 등을 고려 시, 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* 그 외 압류, 강제경매 등은 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 현재 분석상으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 임대 관계는 미상이나, 등기부상 말소 예정 및 HUG 인수조건 변경 등을 고려할 때 인수 부담은 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

주변환경: 본건이 위치한 도당동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 위한 상권이 형성되어 있음.

유사 물건 시세: 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 725만원 ~ 756만원 수준의 시세가 형성되어 있음.

본건(건물면적 47.51㎡, 약 14.4평)에 이를 적용 시, 약 107,000,000원 ~ 108,000,000원 수준의 시세 형성 가능.

1.4. 생활정보

교육시설: 도당중학교, 부천북고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 생활 환경은 보통 수준이며, 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 매수인은 매수 후 관할 지자체의 토지거래허가 절차를 반드시 거쳐야 함.

감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(236,000,000원)과 최근 거래 사례 기반 시장 시세(약 107,000,000원 ~ 108,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재함. 이는 감정평가 시점, 방식 또는 시장 변화에 따른 것으로 추정되며, 입찰 시 고가 매수 위험을 주의해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최신 건축 연도(2017년 준공)를 가진 도시형생활주택으로, 주거지 내 위치와 교통 여건은 무난한 편임.

권리 관계는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 채권액과 임차인의 보증금이 일치하고 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 감정가 대비 실제 시장 시세 간의 현저한 괴리는 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도 (2017년 준공)로 건물 노후도가 낮음.

* 권리 관계가 명확하며, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

* 인근에 교육시설 및 근린생활시설이 위치하여 주거 편의성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 산출한 본건의 현재 시장 시세는 약 107,000,000원 ~ 108,000,000원 수준입니다.

감정평가액(236,000,000원) 대비 시장 시세가 현저히 낮으므로, 감정가에 근접한 금액으로 입찰하는 것은 고가 매수 위험이 있습니다.

최근 시장 거래 시세를 반영한 합리적인 입찰가는 110,000,000원 ~ 150,000,000원 범위를 권장합니다.

이 범위 내에서 물건의 실제 상태, 희소성, 향후 시장 전망, 토지거래허가 절차 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.