나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53579 [1] 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 3층361호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 주상복합건물(오피스텔) 및 근린생활시설(상업용), 아파트단지, 공원 등이 혼재된 상업업무지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 500미터 내외의 거리에 5호선 미사역이 위치하여 대중교통시설 및 간선도로 접근성 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건(사용승인: 2020.01.15)내 제3층 제361호로, 외벽: 미장스톤 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 주거용오피스텔 내벽을 기준으로 표기 합니다.) 창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20미터 내외 및 동측과 북측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 1148, 1148-1: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 망월동 1148-2: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53579 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 119,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 3층 361호

건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설)

건축년도: 2020년 1월 사용승인 (신축 6년차)

토지 면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

토지 지분: 6.3602㎡ (약 1.92평)

건물 면적: 21.84㎡ (약 6.61평) - 전용면적

건물 지분: 21.8386㎡ (약 6.61평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남종합운동장' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 주상복합건물(오피스텔), 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재된 상업업무지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 5호선 미사역이 약 500m 내외 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 20미터, 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정(갑5, 2025.12.04 접수)을 기준으로, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

물건명세서상 '을구 3번 임차권등기(임대차보증금 147,000,000원, 전입일자 2022.4.29, 확정일자 2022.4.13)'가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 명시가 있습니다.

단, 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 잔액 인수 위험을 해소하는 중요한 근거가 될 수 있으나, 최종적인 인수 여부는 법원 집행 절차 및 HUG의 실제 이행 여부에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 방

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-13

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음 (제공된 정보상 명시)

위 임차인은 제공된 정보상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다. HUG의 확약서 내용에 따라 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 법원 집행과의 최종적인 조율이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하남미사지구는 신흥 상업 및 주거 복합 지역으로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집되어 있습니다.

인근에 하남종합운동장, 미사역 등이 있어 유동인구가 예상되며, 이는 오피스텔의 공실률 감소 및 임대 수익 증대에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다양한 편의시설과 근린생활시설이 상권 형성에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활이 편리합니다.

문화/여가: 하남종합운동장, 공원 등이 인접하여 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

교육시설: 인근 지역의 아파트 단지들과 함께 교육 시설이 분포되어 있습니다. (구체적인 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 가능성: 물건명세서에 명시된 '매수인 인수' 조항은 잠재적인 보증금 인수 위험을 내포하고 있습니다. HUG의 확약서가 존재하여 위험이 완화될 가능성이 높으나, 법원 집행 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본 물건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 허가 대상이 아파트 용도 및 외국인 매수 주택에 한정되는 부분이 있어 실질적인 영향은 제한적일 수 있으나, 매수 시 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

개발 및 규제: 토지이용계획상 공공주택지구, 배출시설설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 개발 계획이나 환경 규제에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

감정가는 1억 1,900만 원이며, 최근 실거래가 평균은 약 1억 1,000만 원 수준으로 시세 대비 적정 감정가로 판단됩니다.

가장 큰 쟁점은 임차인 보증금 인수 가능성입니다. HUG의 확약서가 존재하여 보증금 인수 위험은 낮아질 것으로 예상되나, 물건명세서상의 인수 조항을 간과해서는 안 됩니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 법원 문의를 통해 인수 여부를 명확히 확인한 후 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

미사지구 내 역세권 오피스텔: 지하철 5호선 미사역 이용이 편리하며, 지속적으로 개발되는 신흥 지역에 위치합니다.

신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용 21.84㎡(약 6.61평) 면적으로, 비교적 임대 맞추기가 용이합니다.

상업/업무 복합 지역: 주변 상업시설과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균 (2026년 2월, 3월, 5월 기준): 약 110,000,000원

감정가: 119,000,000원

잠재적 인수 임차보증금: 147,000,000원 (HUG 확약으로 인해 실제 인수 부담은 없을 가능성 높음)

입찰가 산정 시, 임차인 인수 가능성이라는 잠재적 위험 요소를 고려하여 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적입니다. HUG의 확약서를 바탕으로 실질적인 인수 부담이 없다고 가정하되, 보수적인 관점에서 접근합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

(참고: 이는 시세 및 권리관계 분석을 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰은 본인의 판단 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.