나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35265 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 128-19 현대아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천신흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 지하철 7호선 '춘의역' 및 노선버스정류장이 소재 하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 춘의동 128-19 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 2) 춘의동 128-20 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-275호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경35265 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 128-19 현대아트빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.93㎡ (약 6.33평)

토지지분: 20.93㎡ (약 6.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

건물지분: 37.53㎡ (약 11.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 건물 연면적: 476.33㎡

건축물대장상 토지 대지권 면적: 235.2㎡

건축물대장상 건폐율: 59%

건축물대장상 용적률: 202.52%

건축물대장상 주차대수: 5대 (내부), 1대 (외부)

1.3. 건물 정보

건물명: 현대아트빌

구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호

준공일: 2003년 02월 19일

1.4. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천신흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 '춘의역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(신흥초)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 부천시 압류 (2022.11.18.)

본 경매 사건으로 인해 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 170,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매)

3.2. 임차인 현황

* VANELENADANILOVAN

보증금: 1,500,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-05-09

배당신고일자: 2026-02-02

대항력: 없음

비고:

* VANMEYVIKTOROVNA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-14

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사 (한 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-11-09

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

비고: 을구 8번 주택임차권 등기 (말소 예정)

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 춘의동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점들이 산재해 있어, 기본적인 생활 편의는 가능하나, 특화된 상권으로 보기는 어렵습니다.

4.2. 역세권 이점

지하철 7호선 춘의역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 이는 주거지의 중요한 가치로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 7호선 춘의역을 통해 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 교육

부천신흥초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다. 다만, 해당 학교는 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주거 환경

다세대주택 위주의 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 잔금 납부 시점 및 절차에 따라 허가 취득이 필요할 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. (통상 경매 물건은 허가 불필요하나, 예외 사례 확인 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건이 변경되었다는 점은 반드시 구체적인 내용을 파악해야 할 중요 사안입니다. 이는 향후 자금 계획 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축 연도가 2003년으로, 20년 이상 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

현장 조사 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주거지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설(대형 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확하고, 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 반드시 추가적인 확인과 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 20년 이상 경과된 건물 노후도 역시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 교통 여건: 춘의역 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 토지거래허가구역 해제, HUG 관련 조건 명확화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 적정가 낙찰 시 수익률 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과,

* 2023년 준공된 '메이채' (전용면적 37.98㎡)가 2026년 3월 1.818억 원에 거래되었습니다.

* 2015년 준공된 '노마빌라' (전용면적 49.23㎡)가 2026년 3월 2.25억 원에 거래되었습니다.

* 2003년 준공된 '태양골드타운A동' (전용면적 75.95㎡)가 2026년 3월 1.8억 원에 거래되었습니다.

본건(현대아트빌, 2003년식, 전용면적 37.53㎡)은 전용면적이 '메이채'와 유사하나, 건축 연도가 14년 더 오래되었습니다. 따라서 '메이채'의 거래가 1.818억 원보다는 낮은 수준으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

건물 노후도 및 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 90% 수준인 약 1.4억 원에서 1.5억 원 사이를 1차 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 낙찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 HUG 관련 조건 변경 내용에 대한 상세 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.