나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53545 [1] 경기도 광주시 능평동 286-2 삼화하임빌 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하는 "능평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하 고 있는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하 1층/지상 4층 건 중 제2층 제201호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기, 몰탈마감, 화강석 돌붙임 등, 내벽: -, 창호: 알루미늄샷시 이중창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 상대보호구역( 학교환경위생정화구역 세부내용은 광주하남교육지원청에 별도 확인요), 배출시설설치제한지 역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 능평동 286-2번지 소재 삼화하임빌 101동 2층 201호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53545 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 303,000,000원이며, 토지 면적은 68.47㎡ (약 20.71평), 건물 면적은 64.35㎡ (약 19.47평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 해당 건물(삼화하임빌)은 2016년에 건축되었으며, 본건은 101동 2층에 위치합니다.

주택도시보증공사가 채권자로 있으며, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, "능평초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.

서측으로는 노폭 약 4~6미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 부산지방법원 2024카단100704 (가압류, 2024.03.04)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 5번 주택임차권 (권리자: 이수진, 권리금액: 298,000,000원, 전입일자: 2022.06.17, 확정일자: 2022.05.20)이 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황상 이수진 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 배당신고일자는 2024.07.29입니다.

다른 임차인 서원 씨는 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자(사업일자)는 2025.10.14이나 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 을구 5번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 할 수 있다는 내용이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 광주시 능평동에 위치하며, 주변에 주거시설과 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

전형적인 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민의 생활 편의를 지원하는 근린 생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

인근에 편의시설 및 학교가 있어 기본적인 생활권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 능평초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다. 다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 비교적 편리합니다.

* 주변환경: 주거시설과 더불어 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 지역 특성에 따른 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: 물건명세서상 명시된 임차권(이수진)은 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 비록 HUG의 확약서와 등기부상 말소 예정으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 낙찰 후 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 있어, 건축 및 토지 활용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지거래허가구역에 해당되므로, 매수인의 자격 및 허가 절차 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어, 지역에 따라 소음, 분진, 악취 등의 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 비교적 신축(2016년 건축)의 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확한 편이나, 임차권 인수 가능성에 대한 최종적인 확인이 중요합니다.

또한, 다수의 토지 이용 제한 규제가 있어 향후 토지 활용 계획 시 반드시 사전에 검토해야 합니다.

감정평가액 대비 주변 시세가 다소 낮은 편이므로, 상세한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 능평초등학교 인근의 학군 프리미엄 및 실수요자 접근성.

* 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 주거 편의성 확보.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 불확실성 해소 시 투자 매력 증가.

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 평당 약 900만원에서 1,500만원 이상까지 분포하고 있습니다.

최근 매매된 필하우스(2019년식, 52.3㎡)가 247,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(2016년식, 64.35㎡)의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로도 평가될 수 있습니다.

감정가 303,000,000원(평당 약 1556만원)을 기준으로, 주변 시세와의 차이 및 권리 관계의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.