나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53551 [1] 경기도 광주시 탄벌동 120 에코파크힐 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 '탄벌중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건 내 5층 506호로서, 외벽 : 돌붙임마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생및급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(탄벌3_지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도 확인요[탄벌3), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-08-21)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. /외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53551 (1)

소재지: 경기도 광주시 탄벌동 120 에코파크힐 5층506호 (신주소: 경기도 광주시 벌원길 43-11)

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 254,000,000 원

토지면적: 36.69㎡ (약 11.10평)

토지지분: 36.69㎡ (약 11.10평)

건물면적: 62.98㎡ (약 19.05평)

건물지분: 62.98㎡ (약 19.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

건축년도: 2020년 4월 (건축물대장상 허가일 기준, 사용승인일 2021년 4월 2일)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 '탄벌중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하여 주거환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 5층 506호임. 외벽은 돌붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호임.

이용상태: 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접토지 대비 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 2021-04-20: 김경호 소유권보존 (갑1)

* 2021-08-31: 김재욱 소유권이전 (매매) (갑2)

* 2021-08-31: 경기남부수산업협동조합 근저당권, 채권액 276,000,000원 (을3, 말소기준권리)

* 2025-11-28: 경기수산업협동조합 임의경매개시결정, 채권액 232,937,061원 (갑3, 말소)

말소기준권리: 을3 근저당권 (2021-08-31)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 상 '지상권개요'만 언급되고 내용 없음. 경매 절차상 말소기준권리 이하 권리는 소멸함.)

등기부채권 총액: 276,000,000 원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 비교:

* 다원베르빌104동 (2008년 건축, 다세대): 2026년 5월, 73.55㎡ (약 22.25평) 거래가 14,000만원 (평당 약 630만원)

* 더휴먼타운(C동) (2018년 건축, 연립): 2026년 5월, 70.76㎡ (약 21.40평) 거래가 30,000만원 (평당 약 1,401만원)

* 그랜드빌(B동) (2013년 건축, 다세대): 2026년 5월, 69.34㎡ (약 20.97평) 거래가 22,500만원 (평당 약 1,071만원)

본건 감정가: 254,000,000원 (62.98㎡, 약 19.05평)으로, 평당 약 1,333만원 수준임.

분석:

본건은 2020/2021년에 건축된 신축급 연립주택으로, 건립연도가 비교적 최신인 점을 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 평가됨. 특히 2018년 준공된 '더휴먼타운(C동)'의 거래가(평당 약 1,401만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(평당 약 1,333만원)는 시장 가격 대비 경쟁력 있는 것으로 보임. '다세대' 주택 유형의 경우 매매가가 상대적으로 낮게 형성되는 경향이 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 탄벌중학교가 인근에 위치함.

* 교통시설: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 기타: 다세대주택 및 아파트가 밀집한 주거 지역임.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 도로(소로3류)에 접함. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건물이 속한 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으며, 대상 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택임. 현재 시점(2026년 9월)에서 해당 허가구역 지정이 만료되었거나 변경되었을 가능성이 있으므로, 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수할 경우 관련 규제 여부를 반드시 확인해야 함.

임대관계 미상: 임차인의 점유 여부 및 보증금, 차임 등 세부적인 임대차 관계가 미상임. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 상황 및 명도 가능성은 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 탄벌동에 위치한 비교적 신축인 연립주택으로, 건축년도가 최신에 속하며 감정평가액 또한 주변 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 책정된 것으로 판단됩니다. 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋으며, 최근 유사 물건의 거래 동향도 긍정적입니다. 다만, 과거 토지거래허가구역 지정 이력과 임대 관계 미상인 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축년도가 최신(2020/2021년)으로 상품성이 우수함.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준.

* 안정적인 주거 지역에 위치하며 생활 인프라 접근성 양호.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

최근 유사 단지(더휴먼타운(C동), 2018년 건축)의 70.76㎡ 거래가가 30,000만원 (평당 약 1,401만원)임을 감안하면, 본건의 감정가(62.98㎡, 평당 약 1,333만원)는 시장 가격과 비교 시 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

채권 총액(276,000,000원)이 감정가를 초과하나, 이는 통상적인 경매에서 감정가가 최저 입찰가로 사용됨을 고려할 때, 적정 수준의 입찰가격을 산정하는 데 있어 중요한 지표가 됩니다.

경매 초기의 경쟁 상황, 물건의 희소성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 바탕으로, 무리한 경쟁을 피하고 안정적인 수익을 확보하기 위한 입찰가격을 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.