나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35239 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 597-1 정든마을 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 4층403호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2002.05.16)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026 .8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35239 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 597-1, 정든마을 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 103,000,000원 (1억 3백만원)

* 토지면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

* 건물면적: 32.67㎡ (약 9.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 유

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근

* 주변환경: 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재 지역

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리

1.2. 권리분석

* 등기부현황상 말소기준권리는 2025년 12월 4일 접수된 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경35239) 입니다.

* 등기부상 채권 총액: 90,000,000원

* 주요 권리내역:

* 을구 5번, 주택임차권: 유 , 보증금 90,000,000원, 전입/확정일자 2020년 11월 20일.

* 대항력: 있음.

* 말소 여부: 인수 (말소기준권리보다 선순위)

* 주의: 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 약 9천만원의 인수 보증금이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 주의: 임차인 유 의 보증금은 90,000,000원, 차임은 0원이며, 전입 및 확정일자가 2020년 11월 20일로 대항력이 있습니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '을구 5번 주택임차권등기는 전액변제되지 아니하면 말소되지 아니함'이라는 문구가 있으므로, 실제 인수되는 보증금이 발생할 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 매매 정보 분석 결과:

* 최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 '에젤리움'(2021년식, 30.58㎡, 약 9.25평)은 2억 7천만원에 거래되었습니다. (약 882만원/㎡)

* '송원씨티홈'(2012년식, 72.14㎡, 약 21.82평)은 2억 6천만원에 거래되었습니다. (약 1192만원/㎡)

* '한마음아트빌(B동)'(2000년식, 56.9㎡, 약 17.19평)은 1억 5천 5백만원에 거래되었습니다. (약 272만원/㎡)

* 본 건은 2002년식, 32.67㎡(약 9.88평)으로, 최근 거래된 '에젤리움'과 면적이 유사하나 건물 연식 차이가 있습니다. '에젤리움'의 거래가격을 기준으로 환산 시, 본 건의 시장 가치는 약 2억 7천만원 이상으로 추정됩니다.

* 감정가는 1억 3백만원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮게 평가되었음을 알 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가가 시세보다 낮게 책정되었거나, 선순위 임차인 인수 금액을 고려한 보수적 평가일 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본 건 북동측 인근에 부천남중학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정 확인이 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대항력 있는 선순위 임차인: 앞서 권리분석에서 상세히 기술된 바와 같이, 9천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 건축물 사용승인일: 2002년 5월 16일로, 준공 후 20년 이상 경과된 건물입니다.

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부천시 소사구 송내동 소재 다세대주택으로, 감정가는 1억 3백만원이나 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 가장 큰 특징이자 리스크는 9천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 총 투자 금액이 예상보다 높아질 수 있습니다.

* 부동산 강제경매로 진행되어 채권자 또한 해당 임차인과 동일한 인물(유 , 유 )로 파악됩니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 실질적인 시세는 감정가를 훨씬 상회할 것으로 예상되나, 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 양호한 입지: 부천남중학교 인근의 주거지역으로, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 추가적인 시세 상승 여력: 신축에 가까운 건물들의 높은 실거래가를 감안할 때, 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 103,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적(약 9.25평)의 다세대주택이 최근 2억 7천만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 실질적인 시세는 최소 2억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

* 그러나 9천만원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다.

* 따라서, 예상되는 낙찰자 부담 실투자금은 (입찰가 + 추가 인수 비용)이 될 것입니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 권리 변동 사항, 임차인과의 협상 여부, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다. (본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 시세 대비 낮은 감정가를 바탕으로 보수적으로 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.