나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53590 [1] 경기도 광주시 삼동 234-4 라팰리스 108동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 "경강선 삼동역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역 경강선 삼동역이 소재하는 등 대중교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지상4층 건내 1층 101호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지에 사다리형으로 평지조성된 토지로 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53590 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 234-4, 라팰리스 108동 1층101호

신주소: 경기도 광주시 고불로 461-113 (삼동)

용도: 다세대주택

건축연도: 2016년 (사용승인일 기준)

감정가: 243,000,000원

토지면적: 66.50㎡ (약 20.11평)

건물면적 (전용면적): 57.95㎡ (약 17.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

남서측 인근에 "경강선 삼동역"이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 연계가 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 박철용 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(을6)이 존재합니다.

주택임차권의 임차인은 주택도시보증공사(윤세미)이며, 보증금 240,000,000원, 전입일자 2021-05-04, 확정일자 2021-04-23입니다.

본 건의 임차인 현황에는 주택도시보증공사(윤세미)와 장정수 임차인이 기재되어 있으며, 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

그러나, 물건명세서 상으로는 '을구 순위 6번 주택임차권등기'가 매수인에게 대항할 수 있으며, 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

이에 대한 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경' 및 'HUG 인수조건확약서'가 제출되었으며, 이는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 고려할 때, HUG의 인수조건확약서에 따라 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서의 내용은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

이 외 등기부 상 압류, 가압류 등기들은 모두 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 경강선 삼동역 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 주거단지와 임야 등이 혼재되어 있으며, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

주변에 상업 시설이 집중되어 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경강선 삼동역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 위치

* 편의시설: 인근 상가 및 마트 이용 가능 (구체적인 대형 편의시설 정보는 제한적)

* 환경: 주거지역으로 비교적 조용하나, 임야 등 자연환경도 인접

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 가능성: 물건명세서 상 매수인에게 대항 가능한 임차권이 존재하며, 배당 부족 시 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. HUG의 인수조건확약서로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 법률적 해석에 따라 변동될 수 있습니다. 이는 가장 중요한 인수 위험입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 연식: 2016년식으로 신축은 아니나, 비교적 양호한 상태로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경강선 삼동역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

감정가는 243,000,000원으로 책정되었습니다.

권리관계는 복잡하지 않으나, HUG 임차보증금 인수 여부가 핵심적인 고려 사항입니다. HUG의 인수조건확약서 제출로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 물건명세서상의 명시적인 인수 가능성 문구는 반드시 확인이 필요합니다.

현재까지 파악된 정보로는 HUG 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되며, 이에 따라 본건은 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경강선 삼동역 접근성으로 인한 시세 상승 잠재력

* 신축 대비 합리적인 감정가: 2016년식 건물로 비교적 최신 축에 속함

* HUG 보증금 미인수 시 시세 대비 저렴한 매입 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 5월 동일 지역 내 유사 면적(53.91㎡)의 다세대주택이 198,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (삼성하이빌2동, 2002년식). 해당 거래의 제곱미터당 가격은 약 3,672,973원입니다.

본건의 전용면적(57.95㎡)에 위 실거래가율을 적용하면 약 212,842,000원의 시세가 산출됩니다.

본건의 감정가는 243,000,000원으로, 비교 사례 대비 높은 편입니다.

그러나 HUG 임차보증금 240,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시장 가격을 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크(임차권 인수 명시)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 HUG 임차보증금 미인수 시, 본건의 예상 입찰가는 대략 220,000,000원 ~ 235,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시장 상황, 권리관계에 대한 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.