나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35270 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 81-3 느보하임복합빌딩 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 아파트 및 재래시장, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제604호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 약 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35270 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 81-3 느보하임복합빌딩 6층604호

건물명: 느보하임 복합빌딩

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 8.77㎡ (약 2.65평)

건물면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공년도: 2020년

건축물대장상 주요용도: 업무시설 및 공동주택

해당 층수: 6층

총 층수: 15층

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 느보하임복합빌딩 내 6층 604호입니다.

주변에는 동류형의 업무시설, 공동주택, 아파트, 재래시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

'역곡역'이 북동측 인근에 위치하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 가능하며, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 29일자 부천시의 압류(갑8)입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 순위 1번 주택임차권: 임차인 임지윤, 보증금 295,000,000원. 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 해당 임차보증금은 인수되지 않습니다.

* 갑10 강제경매: 채권자 주택도시보증공사, 295,000,000원. 본 경매 사건의 근거가 되는 권리입니다.

* 기타 압류 및 소유권 관련 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 정리되어 인수되지 않습니다.

등기부채권 총액은 295,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임 )

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-08

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 느보하임복합빌딩은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(JSON상 전용면적 74.71㎡)의 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 14일: 4층 거래, 24,400만원

* 2025년 10월 18일: 6층 거래, 30,000만원 (본건과 동일 층수)

* 2025년 7월 30일: 13층 거래, 35,000만원

본건의 건물면적(57.88㎡, 약 17.51평)이 비교 사례의 면적(JSON상 74.71㎡, 약 22.6평)보다 작다는 점을 감안해야 합니다. 6층 거래 사례(30,000만원)를 기준으로 환산한 면적당 가격은 약 401만원/㎡이며, 이를 본건 면적(57.88㎡)에 적용 시 약 2억 3,200만원 수준으로 추정됩니다. 하지만 감정가는 2억 7,700만원으로 책정되어 있어, 면적 차이 및 감정가의 신뢰성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 역곡역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

주변에 근린생활시설과 재래시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역으로, 업무시설과 주거시설의 복합적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (현재 시점 기준, 2026년 8월 25일 만료 예정)

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있어, 관련 절차에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석 결과 임차권은 소멸 예정입니다.

* 복합 용도 지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 역곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권 인근의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 7,700만원이며, 동일 건물 6층의 최근 거래 사례(2025년 10월, 30,000만원)가 존재하여 시세 확인에 도움이 됩니다. 다만, 해당 거래 사례의 면적이 본건보다 넓다는 점을 고려해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확한 편이며, 임차권은 매각으로 소멸될 예정으로 인수 부담이 없습니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 곧 만료될 예정인 점은 향후 거래 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 내부 컨디션 양호 기대.

* 역곡역 인근으로 역세권 프리미엄 및 교통 편의성 확보.

* 동일 건물 6층 거래 사례(30,000만원)를 통한 시세 반영 가능성.

* 권리상 인수 부담 없음.

* 토지거래허가구역 지정 만료 시점 임박.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원입니다.

동일 건물 6층의 최근 매매 사례는 30,000만원(2025년 10월)으로, 본건의 면적이 더 작지만 시세 기준점으로는 참고할 만합니다.

최근 4층 거래 사례(24,400만원) 및 13층 거래 사례(35,000만원)를 종합적으로 고려 시, 물건의 층수 및 면적을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

인수되는 권리가 없고 신축 건물의 입지 및 거래 사례를 종합적으로 판단할 때, 감정가 대비 약 100%~105% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 건물 가치를 감안한 예상 입찰가는 290,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.