나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35262 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 362 리젤팰리스아파트 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "수주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물내의 제8층 제804호로서, (사용승인일 : 2019.1.14.) 외벽 : 치장타일붙임 및 일부 인조대리석붙임 마감 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35262 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 362 리젤팰리스아파트 8층 804호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

토지면적: 23.82㎡ (약 7.21평)

토지지분: 23.82㎡ (약 7.21평)

건물면적: 48.14㎡ (약 14.57평)

건물지분: 48.14㎡ (약 14.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제8층 제804호

사용승인일: 2019년 1월 14일

총 세대수: 28세대 (건축물대장 기준)

주차대수: 옥내 22대, 옥외 9대 (내부 주차 설비 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "수주중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부천지원 2025타경35262호 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(을구 10번)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역으로는 김희남, 주식회사탑시큐리티에이전시, 도은지의 소유권 이전 등기가 존재합니다.

임차인으로는 박현철 씨가 있으며, 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 7월 2일, 확정일자 2021년 5월 27일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

주택임차권등기(을구 1번)가 2023년 7월 19일 접수되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거지역으로 다양한 형태의 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근에 다수의 아파트 단지가 분포하고 있어 기본적인 주거 생활 상권이 형성되어 있습니다.

구체적인 상권 분석을 위해서는 주변 근린생활시설의 종류, 규모, 임대료 수준 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설로는 남동측 인근에 수주중학교가 소재합니다.

인근 지역에 다수의 주거시설과 함께 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다.

본건 건물은 8층 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 교통망이 양호하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역에 해당하므로, 매수 시점에 따라 토지거래허가 취득 여부 및 관련 절차 확인이 필요합니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

현황 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 정확한 건물 상태 파악에 제약이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 소음대책지역(제3종), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 아파트 물건으로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

입지적으로 주거지역에 속하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 일부 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 내부 상태 확인이 어려운 점은 아쉬우나, 감정가 대비 투자 가치 판단은 시장 상황 및 향후 개발 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트로서 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 복잡한 법적 분쟁 없이 소유권 확보가 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 253,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 이하 또는 초과 입찰 등 다양한 전략을 고려할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 매각이 진행될 경우, 허가 절차를 고려한 입찰가가 책정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사 및 전문가의 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.