나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35268 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 6층609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '송내역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철(1호선 송내역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 내 6층 609호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 폭 10m, 12m 내외 도로와 접하며, 서측으로 공공공지를 사이에 두고 광대로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부천지원 2025타경35268 (1) 사건으로 진행되는 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 6층 609호 오피스텔입니다.

건축물 현황은 다음과 같습니다.

* 준공년월: 2003년 11월

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종근린생활시설 복합)

* 총 층수: 13층

* 해당 층수: 6층

면적 정보는 다음과 같습니다.

* 토지 면적: 4.42㎡ (약 1.34평)

* 건물 전용 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

감정가는 100,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주변 환경은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '송내역' 북동측 인근에 위치하며, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 송내역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 북측 및 동측으로 각각 폭 10m, 12m 내외 도로와 접하고 있으며, 서측으로는 공공공지를 사이에 두고 광대로가 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역입니다.

주변 시설로는 송내역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의성이 우수합니다. 현재까지 확인된 정보상, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원 2025타경35268 강제경매개시결정(주택도시보증공사) 등기(2025-12-05 접수)입니다.

주요 권리 내역으로는 을구 3번 주택임차권(권리자: 이윤철)이 존재하나, 2022년 5월 16일 확정일자, 2022년 8월 4일 전입, 120,000,000원의 보증금으로 신고되었으나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 120,000,000원(주택도시보증공사)으로 확인됩니다.

인수되는 권리는 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

상권 특징으로는 송내역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 상가, 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 주변에 송내역 로데오거리 등 상업시설이 밀집해 있어 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

주요 업종 분포는 업무시설, 근린생활시설(식당, 카페, 편의점 등), 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재합니다.

1.4. 생활정보

편의시설로는 단지 인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 약국 등이 소재하여 일상생활에 편리함을 제공합니다. 송내역 주변의 다양한 상업시설 이용도 용이합니다.

의료시설로는 병원 및 의원들이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 효력이 유지됩니다. 이는 향후 매수인이 부동산을 취득하거나 전매할 때 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

또한, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 존재합니다. 비록 임차인 이 의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었으나, HUG 관련 추가적인 협의나 조건이 발생할 수 있는 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

2003년 준공으로 약 23년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송내역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 임대 및 실거주 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 감정가 1억 원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 범위가 7,800만 원에서 1억 원까지 분포하고 있어 시세 변동성을 확인할 필요가 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 매각이 진행될 경우, 매수인의 자격 및 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. HUG 관련 복잡한 권리관계가 있으나, 현재까지 파악된 정보로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 송내역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 업무시설 및 상업시설 밀집 지역으로 배후수요 확보 용이

* 소형 면적으로 투자 부담 적음

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

최근 실거래가: 78,000,000원 ~ 100,000,000원

본 건은 감정가와 동일한 금액으로 최근 거래가 있었으나, 7,800만 원과 8,000만 원으로 거래된 사례도 존재하여 시세 편차가 존재함을 확인해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특이사항을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 90,000,000원에서 95,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 첫 입찰가로 93,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.