나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5020 [1] 경기도 김포시 운양동 1297-9 운양프라자 8층 801호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 운양동 소재 김포골드라인 "운양역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 "운양역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물내 제8층 제801호, 제802호, 제807호로서, (사용승인일 : 2014.05.12) 외벽 : 외장용석재붙임 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

학원(801호, 802호), 미용실(807호)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 운동시설, 노유자시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2014-11-27), 도시지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m ~ 371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m ~ 20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역 <공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지 개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도 : 단독 다가구 아파트 연립다세대. 지정기간:25.8.26. ~ 26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-801호와 802호를 통합하여 학원으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경5020 (1) 사건으로, 경기도 김포시 운양동 1297-9 운양프라자 8층 801호에 소재합니다.

등기부상 용도는 판매시설이나, 현재는 801호와 802호를 통합하여 학원으로 이용 중입니다.

감정가는 538,000,000원이며, 토지 면적은 38.14㎡(약 11.54평), 건물 면적은 169.24㎡(약 51.19평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 국OOO이며, 유동화물건, 공동담보라는 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 801호와 802호를 통합하여 학원으로 이용 중이라는 점입니다.

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 9층 건물로, 2014년 5월 12일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 김포골드라인 "운양역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 "운양역"이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

본건 토지는 남측으로 너비 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 근린상업지역, 도시지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 2월 25일 접수된 국민은행 근저당(채권 최고액 300,000,000원)입니다.

이 외 등기부등본상 다수의 권리(소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 가압류 등)가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 2025년 12월 4일 접수된 국민은행의 신청 건입니다.

등기부채권 총액은 781,582,521원으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 주식회사비케이에듀와 주식회사엠케이와이가 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

주식회사비케이에듀는 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원이며 사업 개시일은 2021년 11월 24일, 배당신고일은 2026년 3월 3일입니다.

주식회사엠케이와이는 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원이며 사업 개시일은 2025년 9월 29일입니다.

본 건의 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "운양역" 역세권에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 복합적으로 형성되어 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 운동시설, 노유자시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

현재 801호와 802호를 통합하여 학원으로 운영 중인 점은 교육 관련 업종에 대한 수요가 있음을 시사하며, 이는 안정적인 수익 창출 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

김포 신도시 상권의 특징인 상업, 업무, 주거 기능이 혼재된 지역으로, 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 김포골드라인 "운양역"을 이용한 대중교통 접근성이 매우 우수하며, 주요 간선 도로와의 연결성도 양호합니다.

주변에는 마트, 병원, 다양한 식당 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

인근의 아파트 단지 등으로 인해 잘 갖춰진 주거 인프라를 활용할 수 있습니다.

(주변 시설 및 혐오시설 관련 추가 검색 결과: 통상적인 신도시 역세권 상업지역으로, 특이할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 위치하여 생활 환경이 양호한 것으로 판단됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물의 권리가 함께 매각되나, 낙찰자는 토지의 지분만을 소유하게 됩니다.

801호와 802호를 통합하여 학원으로 이용 중인 점은 향후 원상 복구 시 추가 비용 발생 가능성 또는 현재의 통합 이용 상태가 가져올 임대 수익의 증감 여부를 신중히 고려해야 할 부분입니다.

권리 관계상 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 복잡한 채권 채무 관계를 배경으로 하는 물건이므로 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생하지는 않는지 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물대장상 고도지구, 장애물 제한 표면 구역 등에 해당되므로, 향후 건축 행위 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보라는 특성은 해당 물건의 금융 구조 및 소유 관계에 잠재적 복잡성을 내포할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 "운양역" 역세권에 위치한 상업 시설로서, 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 바탕으로 풍부한 잠재 수요를 확보하고 있습니다.

현재 학원으로 운영되고 있어 업종 유지 시 안정적인 수익 창출이 가능하며, 통합된 호실의 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

임차인의 대항력이 모두 없어 낙찰자가 부담할 임차 관련 위험은 없다는 점은 긍정적입니다.

복잡한 권리 관계에도 불구하고, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

"운양역" 초역세권이라는 탁월한 입지 조건.

주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역 특성상 높은 유동인구와 잠재 고객 확보 용이.

현재 학원으로 운영 중인 검증된 업종으로, 안정적인 수익 모델 구축 가능.

일괄 매각을 통한 토지 소유권 확보.

김포 지역 개발에 따른 향후 시세 상승 기대감.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 538,000,000원입니다.

예상 입찰가는 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시점의 부동산 시장 동향, 해당 물건의 실제 수익률, 투자자의 자금 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

특히, 801호와 802호를 통합하여 사용 중인 현 상태의 가치 평가와 향후 활용 방안에 따른 잠재적 가치 변화를 면밀히 검토한 후, 신중하게 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.