나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35220 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 110-21 한아름아파트 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 '부천동여중'북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모아파트, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존주거지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '역곡역'이 소재하고 있는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 308호로서, (사용승일일:1986.02.06) 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭6미터 내외, 남측으로 폭8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35220 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 110-21 한아름아파트 3층 308호

건물명: 한아름아파트

용도: 아파트

감정가: 214,000,000원

토지면적: 41.38㎡ (약 12.5평)

건물면적: 55.44㎡ (약 16.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 '부천동여중' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 아파트 단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 '역곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 2명이 존재합니다.

* 임차인: 이*석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-04-06

대항력: 있음

* 임차인: 최*순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2000-11-21

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 1986-02-26: 소유권 이전 (이향로)

* 2023-01-27: 소유권 이전 (이기만 외 3명, 상속)

* 2025-05-07: 이기석 지분 전부 이전 (이정한, 공매)

* 2025-12-02: 강제경매 (이정한, 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 다만, '지상권개요:'라는 기재가 있어 잠재적인 지상권 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 소재한 괴안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 부천동여중 등의 학교 시설이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 역곡역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 홈플러스, CGV 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 역곡역 주변은 다양한 신규 상가들이 형성되며 업종과 상권 분위기 변화가 예상됩니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 308호이며, 1986년 02월 06일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

구분건물로서 전유 면적은 55.44㎡ (약 16.8평)이며, 토지 지분은 41.38㎡ (약 12.5평)입니다.

건축물대장상 연면적은 3246.76㎡ (약 982.2평)이며, 건폐율 30%, 용적률 150.54%입니다.

5.2. 단지 정보

본 건은 '한아름아파트' 단지에 속해 있으며, 총 43세대로 구성되어 있습니다. 건물은 지하 1층, 지상 5층 규모입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매로 인한 복잡한 권리 관계 및 매각 절차가 진행될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 2명이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이들의 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에게 적용되며 허가 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 국내 거주자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 건물 사용 승인일이 1986년으로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 괴안동에 위치한 한아름아파트 내 구분 소유권입니다. 지하철 1호선 역곡역과의 인접성 및 주변 주거 환경, 근린 생활 시설 등으로 인해 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 공유물분할 경매라는 특수한 경매 구분과 대항력 있는 임차인이 보증금/차임이 '0원'인 상태로 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 부담을 철저히 분석하고 현장 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 역곡역 역세권 단지로, 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변 지역이 주거 중심의 생활 환경을 갖추고 있어 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 부천시 내에서 진행되는 다양한 도시 정비 사업(미니뉴타운, 역세권 개발 등)과 연계하여 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재로 인해 명도 및 법적 절차 진행 시 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, 실질적인 취득 및 명도 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 이하로 적극적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 정확한 권리 분석 후 입찰 참여를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.