나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35248 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 10층1018호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재하며, 나비초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 상업시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 구획에 따라 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 구래역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 제10층 제1018호로서, (사용승인일 : 2020.06.04) 외 벽 : 석재 붙임 및 페인팅 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '업무시설(오피스텔)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비, 소화전설비, 기계식주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, '업무시설/제1,2종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30미터의 도로, 동측으로 폭 약 15미터의 도로, 북측으로 폭 약 20미터의 보행자도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6878-9 : 도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다. 구래동 6878-10 : 도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2025타경35248 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 10층1018호

* 용도: 오피스텔 (업무시설/제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 104,000,000원

* 토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

* 토지 지분: 6.110999999999999㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 21.55㎡ (약 6.52평) (전용면적)

* 건물 지분: 21.551㎡ (약 6.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 6월 4일

* 건물 층수: 지하 4층, 지상 17층

* 건물 총 호수: 503호

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등

1.1. 입지조건

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* 주위환경: 경기도 김포시 구래동 소재하며, 나비초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 구획에 따라 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 구래역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 20미터의 도로에 각각 접합니다.

1.2. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (지상권개요가 있으나 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 정확한 내용 확인 필요)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020년 7월 29일 접수, 금 86,400,000원)

* 등기부상 권리관계 요약:

* 2020년 6월 16일: 주식회사세종 외 1명 명의 소유권보존 등기

* 2020년 7월 29일: 우리은행 근저당 설정 (86,400,000원)

* 2020년 7월 29일: 김소연 명의 공유자전원지분전부이전 (매매)

* 2025년 12월 4일: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 명의 임의경매 신청 (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 86,400,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않으나 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 현황 및 대항력 유무는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 입지: 김포한강신도시 내 일반상업지역에 위치하며, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 교통: 김포골드라인 구래역 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

* 배후수요: 주변 상업시설, 아파트단지, 오피스텔 등의 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 상권 특성: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 있어 계획적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 조사에 따르면 본 물건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 나비초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 상업시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통편의: 김포골드라인 구래역을 통해 서울 및 수도권 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 구조, 상태, 하자 여부 등은 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 확인되지 않아 실제 점유자 유무 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 미확인 권리사항: 등기부상 권리관계는 명확해 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 포함되어 있어 실제 존치 여부 및 그 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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김포한강신도시 내 구래역 역세권에 위치한 신축(2020년 사용승인) 오피스텔입니다. 일반상업지역에 속하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 김포한강신도시 개발계획에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 4백만원이나, 최근 실거래가 및 내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 김포골드라인 구래역 도보 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로 비교적 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 대로변 및 중로에 인접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 관련 권리 문제는 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 한강신도시세종헤르메스 오피스텔 (전용면적 21.55㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월 11일: 8,000만원 (16층)

* 2024년 1월 25일: 8,300만원 (12층)

* 2024년 9월 20일: 10,000만원 (3층)

현재 물건은 10층으로, 중간층에 해당합니다. 최근 3층 거래가가 1억원으로 높은 편이나, 12층 및 16층 거래가(8,000만원 ~ 8,300만원)를 고려할 때, 본 건의 적정 시세 범위를 8,000만원 ~ 9,000만원 내외로 추정할 수 있습니다.

감정가 1억 4백만원 대비 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하되, 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 8,500만원 ~ 9,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

구체적인 희망 입찰가는 8,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.