나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35240 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-1 리앤포레2 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 북측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 남측으로 운양역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제310호으로서, (사용승인일 2017.01.15) 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 천장형 에어컨 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 22미터 및 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35240 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-1 리앤포레2 3층310호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산 강제 경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

토지 지분: 18.66㎡ (약 5.64평)

건물면적: 39.36㎡ (약 11.90평)

건물 지분: 39.36㎡ (약 11.90평)

* 전용면적: 39.36㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물

사용승인일: 2017년 1월 15일

주요 용도: 업무시설 (내부 구성을 통해 오피스텔로 이용 중)

추가 용도: 제1,2종 근린생활시설, 의료시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고, 남측으로는 김포도시철도 운양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속해 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 택지개발지구로 지정되어 있어 지역 개발 계획과 연관이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김진아) (실질적 임차인: 김 씨)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 30일

* 확정일자: 2021년 11월 4일

* 배당신고일자: 2024년 1월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 있으며, 이는 특이사항 및 특수 물건 정보에 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 강서세무서장 압류 (2023년 3월 28일 접수, 매각으로 소멸)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2021년 11월 30일)

* 신탁 등기 말소 (2021년 11월 30일)

* 주택임차권 (을구 7번, 2024년 1월 10일 접수)

* 강제 경매 개시 결정 (채권자: 주택도시보증공사, 2025년 12월 4일 접수)

* 압류 (보령세무서장, 김포시)

* 등기부채권 총액: 160,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 7번 주택임차권 등기: 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여, 쇼핑, 식음료, 은행 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 지역 특성

김포한강신도시 내에 위치하며, 운양역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 관련 개발 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 편의성

김포도시철도 운양역을 통해 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

5.3. 건물 및 설비

2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 천장형 에어컨 등이 설치되어 있어 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

본건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등기되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 경매 절차 진행 시 발생할 수 있는 예외적인 변동 사항에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 상 제한

* 고도지구: 공항 고도 제한(해발 112.86m~371.43m 미만) 구역에 포함됩니다.

* 공항 관련 구역: 장애물제한표면구역, 진입표면구역에 해당하여 공항 이용 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 기타: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축이며(2017년 준공), 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 121,000,000원으로, 주변 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계에 있어 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포도시철도 운양역 인근으로, 향후 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 편리한 생활 환경: 각종 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 합리적인 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 낮은 편으로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 권리 관계 정리: HUG 관련 복잡한 권리 관계가 말소 동의 확약서 제출로 해소될 가능성이 높아 명확한 권리 취득 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔은 2025년 2월부터 2026년 3월까지 185,000,000원에서 200,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 면적(39.36㎡)과 최근 거래 사례의 면적(51.04㎡ ~ 57.65㎡)을 비교할 때, 본건의 예상 시가는 약 126,000,000원에서 154,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 121,000,000원이 이 범위의 하단에 위치하고 있으며, HUG 관련 권리 관계 정리 등을 고려할 때, 충분한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.