나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5129 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 10층1016호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제10층 제1016호로서 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈위페인트 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형에 가까운 토지로서, 공장(지식산업센터,창고) 및 지원시설(근린 생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 20~25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) 기준 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26) (철도과)<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26~26.8.25)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경5129 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 10층 1016호

* 용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설(근린생활시설) 포함 건물 내 지식산업센터 용도)

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 12.31㎡ (약 3.72평)

* 건물면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "한가람초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하여 복합적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 10층 건물 내 제10층 제1016호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용상태

공부상 지식산업센터로 등록되어 있으며, 현재도 해당 용도로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비내역

건물 내에는 승강기설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 4필지가 일단으로 구성된 장방형에 가까운 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 동측 및 북측으로 각각 폭 약 20~25미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근 및 통행이 매우 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있으나, 본건의 경우 적용 여부 및 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황

말소기준권리는 2022년 6월 24일에 접수된 하나은행의 근저당권(금180,000,000원)입니다. 이 외에 접수된 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 226,471,407원입니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 이승진이며, 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원에 임대차 계약을 체결한 것으로 확인됩니다. 전입(사업자등록)일자는 2025년 8월 7일이며, 배당신고일자는 2026년 2월 2일입니다.

본 건의 경우, 임차인 이승진은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금

상기 임차인 이승진은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발 계획에 따라 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다. 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 유사한 지식산업센터와 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 관련 업종의 종사자 및 거주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 해당 지역 내 유사 시설의 공급이 꾸준히 이루어지고 있어, 경쟁 환경은 치열할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설

단지 인근에 한가람초등학교가 위치하여 학생들의 통학이 용이합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거 환경

본 물건은 지식산업센터 내에 위치하며, 주변으로는 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 업무와 주거가 결합된 복합적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건에 비해 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공실 위험

지식산업센터 및 상가 물건의 특성상, 경기 변동, 업종 경쟁 심화, 유사 시설 공급 증가 등의 요인으로 인해 공실이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대료 변동성

향후 부동산 시장 상황 및 지역 경제 변화에 따라 임대료의 상승 또는 하락 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한

물건의 토지이용계획 상 '철도보호지구', '택지개발지구', '토지거래계약허가구역' 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다. 해당 지역의 개발 계획이나 민원 발생 가능성을 고려하여 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 디원시티 시그니처 지식산업센터에 위치한 집합건물로, 신축된 지 얼마 되지 않아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 여건은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 절차가 순조로울 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 공급 과잉 우려가 있는 지식산업센터 시장 환경을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터 내 물건으로 안정적인 임대수익 기대 가능.

* 김포한강신도시의 개발 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 잠재력 보유.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보 및 명도 리스크가 적음.

* 감정가 대비 현 시세 비교를 통해 추가적인 시세 차익 확보 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 166,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 공실률, 향후 시장 전망, 본건의 현장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사가 필수적이며, 임대 수익률 분석을 통해 적정 투자 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 추가적인 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.