나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13804 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상18층 건 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13804 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 2.40㎡ (약 0.73평)

토지지분: 2.4㎡ (약 0.73평)

건물면적: 13.77㎡ (약 4.17평)

건물지분: 13.77㎡ (약 4.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 1.건축물 정보

건물명: 엠제이타운

준공일자: 2020년 8월 24일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 18층, 지하 2층

건물 총 면적 (연면적): 2376.85㎡

대지 면적: 268.8㎡

호수: 총 66호

주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경 및 교통

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청"으로부터 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 외곽 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 2.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 해당, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리 및 채무관계

본 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 15일자 강서세무서장의 압류입니다. 현재 등기부채권 총액은 926,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이정훈)

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 12월 14일

* 확정일자: 2020년 11월 20일

* 배당신고일자: 2023년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

1.3. 3.주요 권리 사항

* 소유권보존: 2020년 9월 11일

* 주택임차권: 2023년 1월 12일 말소 (권리자: 이정훈, 금액: 138,000,000원)

* 가압류: 2023년 1월 11일 말소 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 788,000,000원)

* 강제경매: 2025년 12월 10일 말소 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 138,000,000원, 사건번호: 2025타경13804)

1.3. 4.매각 후 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 5.특이사항 및 주의사항

본 건은 HUG 인수조건 변경이 적용되었습니다. 매각 조건으로 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인 잔여 보증금에 대해 추가적인 책임을 지지 않음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설 및 환경

본 물건이 소재한 강서구 화곡동 일대는 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 인근에 강서구청이 위치하여 관련 행정 및 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다. 주변에는 다양한 상점, 식당, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.실거래가 분석

최근 "엠제이타운" 내 유사 면적(전용 26.6㎡)의 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 2023년 12월 283,000,000원 (13층), 2024년 1월 275,000,000원 (10층)에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,300,000원에서 10,600,000원의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 본 물건의 감정가는 140,000,000원이며, 건물 면적은 13.77㎡입니다. 이를 기준으로 환산한 ㎡당 감정가는 약 10,167,029원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 다만, 본 물건은 3층으로 거래 사례의 10층 및 13층보다 낮은 층수에 해당합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 편의시설

본 물건지 인근에는 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 강서구청이 인접해 있어 관련 행정 업무 및 편의시설 이용이 편리하며, 주변 상업 지역에 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 풍부합니다.

1.5. 2.교육시설

해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 위치하고 있음을 알 수 있습니다. 화곡중학교, 화곡고등학교 등이 인근에 소재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.면적 및 층수 차이

본 건의 전용면적(13.77㎡)은 최근 거래된 유사 오피스텔(26.6㎡)에 비해 절반 가량 작으며, 층수 역시 3층으로 상대적으로 낮은 편입니다. 이는 동일 건물 내에서도 가격 형성 및 시장에서의 선호도에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 2.토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 공항, 수평표면구역(공항 관련), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획상 제한사항을 포함하고 있습니다. 이러한 제한은 향후 건물의 이용이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 3.HUG 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인의 부담을 줄이는 긍정적 요소이나, 관련 조건을 명확히 이해하고 향후 발생할 수 있는 예외적인 상황에 대한 대비가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 2020년에 신축된 "엠제이타운" 오피스텔 내 소형 물건입니다. 강서구청 인근의 준수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었으나, 물건 자체의 작은 면적과 낮은 층수는 고려해야 할 부분입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 경매이며, HUG의 인수 조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수자에게 유리하게 작용할 것으로 보입니다. 전반적으로 가격 경쟁력을 갖춘 소형 오피스텔로서 투자가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 합리적인 감정가: 최근 유사 면적 매물 대비 ㎡당 가격이 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

* 명확한 권리 관계: HUG 관련 조건에 따라 매각 후 권리관계가 명확해집니다.

* 역세권/행정 중심지 인접: 강서구청 인근 및 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 140,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 및 ㎡당 시세를 고려할 때, 합리적인 입찰 범위는 감정가 수준에서 소폭 상승한 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 예상됩니다. HUG의 채권액이 138,000,000원임을 감안할 때, 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 물건의 면적과 층수를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.