나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13820 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 "2·5호선 까치산역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물(사용승인일:2020.01.06) 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

938-3번지, 938-4번지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제9층 제901호에 소재하는 오피스텔입니다.

토지 면적은 9.26㎡ (약 2.80평)이며, 건물 면적은 29.83㎡ (약 9.02평)입니다.

감정가는 290,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 "2·5호선 까치산역" 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 존재하나, 권리분석 결과 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 469,780,500원)입니다.

이에 따라 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(황 )

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-02

* 확정일자: 2021-01-19

* 배당신고일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

물건명세서상 주의사항에 따르면, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

까치산역(2, 5호선)을 중심으로 형성된 상권은 비교적 활성화되어 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이나 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 2020년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 9층에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 기본적인 위생설비, 급배수 및 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 "화곡1동주민센터"가 위치하고 있으며, 2·5호선 까치산역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

또한, 서울우장초등학교, 백석중학교, 강서고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도 및 지구 지정 사항은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

매각 조건에 명시된 임차인 관련 주의사항은 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 한다고 명시하고 있어, 이 부분에 대한 이해와 확인이 중요합니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재 여부도 잠재적 리스크 요소로 고려될 수 있으나, 권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 오피스텔로, 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준이며, 주변에 혐오시설 등의 부정적인 요소는 발견되지 않았습니다.

권리분석상 인수할 임대차보증금이 없다는 점은 투자 관점에서 긍정적 요인입니다. 그러나 토지이용계획상의 각종 제한사항과 매각조건에 명시된 임차인 관련 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편리: 2·5호선 까치산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 생활 인프라 우수: 주변에 상업시설, 편의시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 거주 및 생활이 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 임차인 보증금 미인수: 매각 조건에 따라 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되므로, 초기 투자 부담이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 시세 정보(예: 화곡동 리베르떼 16평형 매매 2억 1천만원대, 화곡동 웰타운A 27평형 매매 2억 1천만원대, 화곡동 문화오피스텔 9평형 매매 6천만원대 - 이는 면적 차이가 큼)를 고려할 때, 본건(29.83㎡, 약 9.02평)의 면적을 감안하면 본 건물의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

특히, 본건의 경우 임차인 보증금 269,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점(주의사항에 명시)을 감안하면, 감정가 290,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 낙찰 후 공실 발생 가능성, 추가적인 수리비용, 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

시장 조사를 통해 유사 면적, 유사 연식의 오피스텔 실거래가 추이와 현재 매물 가격을 면밀히 분석하여, 경쟁 물건들의 입찰 동향을 참고하여 보수적인 관점에서 270,000,000원 ~ 285,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.