나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13647 [1] 서울특별시 양천구 신정동 951-12 유니크3차 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철5호선 "신정역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신정역) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택-단지형다세대 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8m 도로, 남서측으로 노폭 약 3m 도로(개인소유)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 951-12번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 2) 951-13번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13647 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 951-12 유니크3차 제4층 제403호

물건 종류: 도시형생활주택

감정가: 340,000,000원

토지 면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

건물 면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2021년 1월 5일

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

매각 조건: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 신정역 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(신정역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물대장상 본 건물(유니크3차)은 2020년 신축된 6층 건물로, 철근콘크리트 구조입니다.

토지이용계획상 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2021년 1월 18일입니다.

주택임차인으로 주택도시보증공사(김찬우)가 있으며, 보증금 387,000,000원에 2021년 5월 18일 전입, 2021년 4월 29일 확정일자를 받았습니다.

그러나 본 건은 임차인의 대항력이 인정되지 않으며, 임차권 등기 또한 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2023년 3월 14일자 구미세무서장의 압류 등기입니다.

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신정동 일대는 지하철 5호선 신정역을 중심으로 주거 및 근린생활시설이 발달한 지역입니다.

역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

신정역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통이 편리합니다.

주변에 편의점, 마트, 병원 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

지역 주민을 위한 공원 및 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 없으나, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 인프라는 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가액과 실거래가 비교: 감정평가액(340,000,000원) 대비 인근 유사 물건의 최근 실거래가(약 180,000,000원 ~ 220,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가 대비 낙찰가율이 높게 형성될 경우 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 명도: 임차인의 대항력은 없으나, 매각 절차 후 실제 점유자의 명도 과정에서 예상치 못한 절차적 번거로움이 발생할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양천구 신정동 신정역 인근에 위치한 신축(2020년) 도시형생활주택입니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이며, 이는 매수인의 초기 자금 부담을 크게 줄여줍니다.

다만, 감정평가액이 최근 유사 물건의 실거래가보다 높아, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

신축 건물이라는 점과 역세권이라는 입지적 강점을 고려할 때, 시장 가격에 부합하는 합리적인 가격으로 취득한다면 장기적인 시세 상승 및 임대 수익 확보가 기대됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년에 준공된 신축 건물로, 내부 컨디션 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 미인수 조건으로 명도가 깔끔하게 진행될 것으로 예상됩니다.

우수한 교통 여건: 지하철 5호선 신정역과 인접하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

합리적 취득 기회: 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익률 확보 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인근 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건 건물 면적(29.98㎡) 기준 예상 시세는 약 180,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건은 2020년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 건축 연식이라는 점을 감안하면 이보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

감정가(340,000,000원)와 시장 가격 간의 괴리가 크므로, 보수적인 접근과 함께 공격적인 입찰가 산정을 병행해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권유합니다. 이는 시장 가격을 반영하되, 신축 및 입지 프리미엄을 고려하고 감정가 대비 합리적인 수준을 추구하는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.